起拍4.37亿、单价冲上400万/亩！滁州主城两宗涉宅地"卡位"内环，这次卖的是什么牌？

9月14日，滁州市自然资源和规划局挂出滁土公告字〔2026〕19号，3宗国有建设用地使用权公开出让，总面积约114.72亩，起始总价约4.37亿元，竞价窗口定在10月8日至10月21日。放在滁州市本级2026年度供地计划（总量694公顷，其中住宅用地184公顷、且全部明确为中低价位、中小套型普通商品住房）的时序里看，三季度本就是集中放量期——这份卡在"金九银十"节点前推出的清单，不只是一张出让表，更是观察滁州四季度土地市场与主城空间走向最直接的一扇窗。

NO.1｜壹

73.61亩＋33.29亩：两宗涉宅地，起拍价就站在近期成交价之上

先把最受关注的住宅部分拆开看。

第1号宗地，位于凤凰东路与定远路交叉口西南侧，49070平方米（约73.61亩），二类城镇住宅用地兼容商业（商业计容占比不大于10%），容积率1.1—1.8，绿地率不小于35%，建筑密度不大于30%，限高80米，起始价29442万元，保证金5889万元。折算下来，起始亩单价约400万元/亩；按上限容积率1.8测算，计容建面约8.83万平方米，起始楼面价约3333元/㎡；若按1.1下限做低密方案，则抬升至约5455元/㎡。

第3号宗地，位于花园路与全椒路交叉口东南侧，22195平方米（约33.29亩），同为二类城镇住宅兼容商业，容积率1.1—1.6，限高60米，起始价11487万元，保证金2298万元。亩单价约345万元/亩，按1.6上限容积率计容建面约3.55万平方米，起始楼面价约3234元/㎡。

两宗地合计可形成的住宅建面在11万平方米量级，按百平方米一套估算，也就是1000套上下的潜在供应。这个体量放在当下的滁州市场并不算轻——今年8月，市区新房网签仅139套，全口径（含县域）也仅556套。

真正值得琢磨的是价格坐标。市本级今年二季度供应结果中，同类型涉宅地实际成交单价大致落在240万—281万元/亩区间；而本次两宗涉宅地的起始亩单价已站上345万—400万元/亩。起拍即高于近期成交，说明出让方对区位价值有明确预期，也给竞买人出了道算术题：是"核心区稀缺"足以支撑溢价，还是需要用底价机制试探真实热度，10月21日上午10时见分晓。

第2号宗地同样有看点：乌衣镇洪武路与康泰路交叉口西南侧，7.82亩，公用设施营业网点用地，容积率不大于0.5、限高20米——典型的加油站指标。起始亩单价约350万元/亩，几乎与城南那宗宅地持平。它不谈住宅开发，信号在落点：乌衣。

规则层面也有信息量。3宗地均为"净地"出让，住宅用地明确禁止建设别墅、"私家庄园"；均设保留底价；竞买人须具备房地产开发资质，且须书面承诺保证金不属于银行贷款、股东借款、转贷和募集资金——杠杆资金被明确挡在门外。这一条，在当下比价格本身更值得关注。

NO.2｜贰

从"一主四副"到"一心七片"：规划早就给这两块地定好了坐标

把公告与《滁州市国土空间总体规划（2021—2035年）》对照着读，落点并非随机。

其一，稀缺性是写进规划的硬约束。全市城镇开发边界划定不高于847.87平方千米，仅占国土面积6.27%；建设用地总方针是"框定总量、限定容量、盘活存量、做优增量、用好流量、提高质量"。总量被框住后，能进入市场的主城涉宅地，本质上是从存量里"挤"出来的。2026年市本级184公顷住宅用地全部指向中低价位、中小套型普通商品住房，说明供地导向不是低密高价产品，而是补刚需与改善的结构性缺口。本次两宗地容积率下限1.1、上限1.6—1.8，绿地率不低于35%、密度不高于30%，恰好落在"生活空间宜居适度"的区间。

其二，两宗地各自嵌在城市结构的节点上。中心城区形成"一心七片"空间结构，板块以老城、城南、明湖、高铁新城、经开区、苏滁园等为主体，并由世纪大道、上海路、西涧路、花园路等围合出城市内环骨架。1号地所在的凤凰东路—定远路一带属城市中心与老城成熟地段，这类供应往往与"有序推进城市更新"直接相关；3号地卡在花园路与全椒路交叉口，花园路本身即内环骨架的一段，交通可达性与配套确定性，正是它敢以345万元/亩起拍的底气。规划提出到2035年社区公共服务设施15分钟步行可达覆盖率超95%、公园绿地与广场5分钟覆盖率超64%——配套已兑现的成熟片区，恰是当下最抗跌的选筹。

其三，2号地指向另一条主线——滁来全一体化。乌衣镇被明确定位为"滁来全地区副中心"，是浦口—南谯省际毗邻地区新型功能区的核心承载地，距南京市区约30公里，滁州"东向发展"的桥头堡。产业与人口往这里集聚，首先要补的是能源、交通这类经营性网点。7.82亩的加油站用地看似微小，实则是产城配套先行的信号弹。

其四，硬币的另一面也要看清。滁州新房市场处在深度调整期，需求大量转向二手房、价格中枢明显下移，而琅琊等核心区新房价格仍维持在7500元/㎡上下。对照3333—5455元/㎡的起始楼面价区间，留给开发端的腾挪空间并不宽裕——能拿、敢拿的主体，大概率是资金稳健、深耕本地的房企，而非高周转玩家。

NO.3｜叁

结语

畛策研究认为：这3宗地的真正信号，不在114.72亩、4.37亿元的体量，而在滁州正用"少而精"的供地逻辑替代"以量换价"——在城镇开发边界刚性约束与存量盘活的主线下，主城涉宅地已从"铺开卖"转向"卡位卖"，地段成为唯一的溢价来源。起拍价站上近期成交价，既是对核心区稀缺性的定价自信，也是一次对市场真实热度的压力测试。对企业而言，与其赌周期反转，不如回到规划坐标系里选地：跟着"一主四副"的城镇格局走，跟着"一心七片"的功能板块走，跟着15分钟生活圈的兑现程度走；对城市而言，土地账本正在被重写，谁能把"好地"做成"好房子"，谁才能在这轮分化中活下来。10月21日的落槌，就是这份答卷的第一个分数。