昔日房企转型物管 天誉置业补发业绩里的“业务大清洗”

观点网 一周之内，四份业绩公告接连落地，对于停牌已久的港股房企天誉置业而言，这是一次迟到的集中交卷。

9月22日，该公司补发了2025全年以及2026上半年的业绩，加上15日披露的2024年全年与2025年中期业绩，所有欠缺的财务报告均已全部补上，市场终得以了解其近两年的财务底色。

据报告显示，2024年天誉置业录得收益仅1.29亿元，但全年净亏损却高达48.14亿元，为历年来亏损规模最大的一年；2025年收益1.15亿元，亏损大幅收窄至2.01亿元；2026年上半年收益5107.3万元，亏损再度扩大45.6%至2.54亿元。

物聊社注意到，比账面数据更值得玩味的是其业务构成。

在天誉置业补发的四份业绩公告中，这家昔日的房企只剩下“物业管理服务”与“商业运营”两大业务，与房地产开发有关的“物业发展”、“物业投资”业务均已不见踪影，同时也没有关于销售金额、新增项目、土地储备等相关介绍。

悄无声息之间，这家“躺平”数年的房地产开发商，似乎完成了一次彻底的战略转身，从一家房企，变成了一家物业服务企业。

“躺平”简史

天誉置业是广州老牌房企，创立于1996年，以高端住宅、城市综合体开发见长，代表性标杆项目包含广州天誉半岛、天誉花园、天河雅乐轩及寰城广场等。2006年在香港联交所主板上市，2019年合约销售额达121亿元，迈入百亿房企阵营，迎来了人生中的巅峰期。

天誉置业的沉落始于2022年6月。当月15日，该公司公告称，对于即将到期需要支付的2022年7月优先票据和2023年12月优先票据本息，将积极寻求于合理时间范围内与票据持有人协商以期达成一致的方式解决相应问题，“探索所有可行的方案以缓解当前阶段性流动资金问题”。

彼时，市场将之称为“预告式违约”。

预告半月后，6月27日，该公司公告称，由于贷款人未批准展期，公司未能偿还一笔3.4亿港元借款的本金及利息，构成实质性违约，并触发交叉违约。

暴雷伊始，天誉置业积极自救，于2022年8月开始推进债务重组，并在2023年9月披露了重组方案。然而，历经两年多，重组计划始终未能落地，遂最终选择了躺平，主动放弃重组。

2025年2月3日，天誉置业宣布终止重组支持协议，并给出了两方面原因：一是在过去两年半内未能获得任何资金支持重组或解决公司财务问题；二是即使获得重组资金，当前情况下，公司业务已恶化，无法按最初计划产生预期销售收益以履行相关付款义务。

躺平之后，天誉置业内部董事会迎来了一次大换血，执掌公司多年的余斌辞去了董事会主席，王守坤卸任行政总裁职务，温晓靖、崔元、唐瑜等均卸下各自职务，理由均为“个人事务”或“健康”。

有意思的是，在躺平不到一个月时间，天誉置业又重启了债务重组计划，2月21日公告表示，在仔细考虑有关重组的最新进展及百慕大法院聆讯之后，公司对重组及清盘呈请的立场发生改变，“该改变反映出董事会将支持并积极推进建议重组的新承诺。”

然而变故再次发生。9月1日，梁振杰辞任执行董事兼董事会主席职务，薛汉荣、周华鸿辞任执行董事。截止目前，天誉置业董事会主席、行政总裁等职务都处于空缺状态。

或许是缺少董事会的支持，2025年11月14日，天誉置业获百慕达法院颁布清盘令，委任EY Bermuda Limited的Michael Penrose、安永企业财务服务的苏洁仪与刘韵文及EY Cayman Ltd.的Joel Edwards担任临时清盘人，依法行使相关职权。

自2025年4月1日至今，天誉置业停牌时长已超17个月，即将触及18个月的强制退市生死线。

业务大清洗

对大部分停牌企业而言，复牌最重要的一步是披露尚未发布的财务业绩。就在最近一周，天誉置业陆续补发了四份欠缺的业绩报告，包括2024全年、2025中期、2025全年及2026中期业绩。

不出意外，该公司近些年的营收、利润都出现了大幅下滑，营收规模从2023年的16.32亿元大幅缩减至2025年的1.15亿元，减幅高达92.9%，三年净亏损合计84.46亿元。

值得注意的是，天誉置业2024年的业绩表现有些“反常识”——上半年营收4.39亿元，全年营收规模却缩减至1.29亿。这背后的原因是该公司进行了一次“大手术”，将房地产开发剥离在报表之外。

物聊社翻阅报告后发现，自2024年7月1日起，天誉置业便不再将房地产开发有关的业务主体纳入财务报表范围内，报告中对应的表述为“取消附属公司综合入账”。

关于为何将房开有关的附属公司剔除出表，公告中亦给出了理由：一是天誉置业不再控制房开业务相关的附属公司；二是这些附属公司的法定拥有权最终将转让予特定目标；三是无法查阅该部分公司的相关账目及记录，且无法联络相关管理人员，现任管理层无法取得所需的财务资料及证明文件，因此难以并表。

剔除房开附属公司不仅大幅削减了天誉置业2024年的营收规模，还为其带来了巨额亏损。由于年内将来自该部分附属公司的75.85亿元应收款项全部计提减值，天誉置业2024年录得归母净亏损高达47.56亿元，为历年来亏损最大的一年。

此外，其资产规模亦出现了大幅缩水，从2023年的207.9亿元减少至2024年底的3967.6万元，减少幅度达99.8%；负债总额则从229.85亿元降至76.94亿元，减幅约66.5%；净负债规模从21.95亿元升至76.55亿元，资产负债结构不仅未能得到优化，反而加剧了资不抵债的局面。

房开业务不再并表后，因此天誉置业的业务构成从以往的物业发展、物业投资、物业管理及商业营运四大板块，收缩至仅剩后两者，其中物业管理业务是最主要的收入来源。

2024年、2025年以及2026上半年，物业管理服务实现营业收入分别为1.27亿元、1.14亿元以及0.51亿元，占总收入比例的98.5%、99.3%、99.3%。

截止2025年底，天誉置业在管面积为316.6万平方米，签约面积为451.8万平方米。而在2026年6月底，其在管物业数量15个，在管面积289.3万平方米；已签约物业数量15个，签约总建筑面积398.9万平方米，均较上年底出现明显的收缩。

天誉置业在管项目区域分布，来源：公告截图

或许正是由于规模较小，其毛利率达到了惊人的56.6%，远超上市物企平均线。只是，高毛利也未能让其实现盈利。

2025全年及2026上半年，天誉置业录得归母净亏损分别为2.01亿元、2.53亿元，亏损均因高额的贷款利息与违约利息。

面向未来，天誉置业表示将积极捕捉增值服务快速增长的市场机遇。随着行业增值服务收益占比预期于2026年超过40%，公司将凭借现有小区场景，将服务链延伸至居家养老、小区医疗及家政服务等高附加值领域，从而构建能抵御市场周期的第二增长曲线。

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