北京、上海：房地产的两副药方

如果828新政是对房地产的综合把脉与确诊，那治病的药方在哪？时隔月数之后，北京、上海终于给出了诊治方案。

各位主子好，每周一叨，理性开炮，我是叨主周一叨。

可以说，过去的三十天，是煎熬的三十天，也是惆怅的三十天。有人绝望，有人兴奋，有人悲愤，有人卯劲。

同样，身在其中的购房者不知道该不该买，银行不知道该不该放，地方政府不知道该不该跟。所有人都在等，等有人先迈：

第一步。

千呼万唤始出来，京哥出手是王牌。

9月24日，针对8.28新政执行细则，北京定音。仅隔四天，9月28日，上海跟进。

你方唱罢我登场，京沪联袂唱双簧。细细对比政策，你会发现北京是给迷雾重重的行业先开了路，上海是给坎坷曲折的行业让了路。

北京开了什么路？六条政策，三条铁，三条口子。

铁一：封顶才能预售。

以前投入达到总投资25%就能拿预售证，现在不行了，得封顶。还得五方签章验收：建设、勘察、设计、施工、监理，五家单位签字盖章，确认主体结构合格。预售门槛往后推了：

6到12个月。

铁二：预售资金全额监管。

以前房企卖房收了钱，可以滚动用，拿去盖下一栋、买下一块地。现在全部锁在监管账户里，按工程节点拨付，联合验收后才能解除。钱进去了，出不来。

铁三：竣工备案后才放按揭。

这条最狠。开发商封顶就能卖房、收首付、签贷款合同，但银行不放按揭，钱全锁在监管账户里。从卖房到开发商能自由支配资金，中间隔着整个竣工周期。全装修项目，可能还要延长一年以上。

过去十几年地产开发的核心循环是什么？早卖房、早回款、用客户的钱盖房子、滚动下一个项目。这条铁一砸，循环成了：

断环。

铁是铁，口是口。可以一棍子敲晕，但总不能一棍子敲死。

口子一：定金只收1%。

1000万的房子，10万就能锁房。本质是诚意金，意义大于实际。

口子二：在途项目分三类，过渡到2027年底。

828前已经拿到规划许可证的，走老规矩。828前拿了地没拿到规划证的，区政府确保能按时交付的，2027年底前还能按原条件申请预售。历史遗留项目，一事一议。

口子三：土地款首付50%，余款两年无息。

先交一半，剩下的一半两年内付清，不计利息。但余款没缴清不能卖房，来源只能是自有资金或开发贷，不是“卖完房再还”。

三条铁锁死了方向，三条口子留了活路。方向铁了，节奏：

缓了。

再看上海让了什么路？基底与框架跟北京几乎一模一样，毕竟都是授人之托，替人消灾，但口子开得更大。

宽在哪儿？三处。

在途项目分四类，比北京多一类。北京分三类，上海分四类。多出来的第三类是：828前已经发布出让公告、828后才拿地的项目，2027年底前预售条件按老政策走。北京没给这类项目开口子，上海给了。

而这也不难看出上海的小心思了。

要知道，今天上海第十批次土拍，四宗涉宅地块，虹口、杨浦、闵行、宝山。这批地8月26日就公示了，正好落在第三类特例里。也就是说，开发商拿了这批地，不受封顶预售新规约束，按老规矩走。口子里拿地，强心针打满。

另外，融资渠道更丰富。北京只提了开发贷支持，上海明确支持房企通过债券、股票、资产支持证券、REITs等多元化工具融资。金融中心的底子摆在那儿，口子开得比北京宽。

更关键一点，验收材料也少了一道，北京要五方签章，上海只要求封顶。少一道章，少一道坎。

定金3%比北京1%高，看着上海更严。但1%和3%对购房者没有本质差别。对于京沪动1000万的房子，交10万和交30万，就像喝台子，10年和20年的区别。

但北京和上海联手，不只是两个城市的事。

如果只有北京动，上海不动，市场会觉得是行政命令逼下来的，没有代表性和效仿性，缺乏商业化的基础。

而如果只有上海动，北京不动，市场会觉得大上海在政治之外，纯属自己玩，别的城市也没借鉴的可能。

只有哥两个一起动，一北一南形成呼应，一政一商互为支撑，这才叫：

阴阳平衡。

而接下来，广深会怎么跟？

叨主认为不会太严。毕竟，前有车后有辙，京沪双雄已定模。

从京沪定调的逻辑推演，深圳和广州大概率走中间路线：封顶预售这条铁不会松，但在途项目过渡、土地款分期、融资渠道支持，口子不会比京沪小。

广深土地财政依赖度高，房企资金链紧，口子开太小，土拍直接凉。

同样，对于二线省会城市来说，照葫芦画瓢，照猫画虎，只要不违背828的底层框架，想怎么玩怎么玩，想怎么送怎么送。

总之，给地产留一线，将来好相见；给地产留一命，自己才能：

续命。

北京先开路，上海给出路。对于地产未来的路，每条路都是通往成功的路，每一条路也都是活路。

所有的活路，本质都是给牛马们一条上车的路。俗话说得好，条条大路通牛马。

如是也。