楼面价839元/㎡！六安叶集挂出89亩宅地，起拍地价不到房价两成

9月30日，六安市自然资源和规划局叶集分局发布叶自然资告〔2026〕9号挂牌公告：叶集区史河路以北、万寿路以南、固叶路以东、西小河以西一宗净用地59403平方米（约89.10亩）的住宅用地公开挂牌，起始价8971万元、保证金4486万元、加价幅度100万元，10月21日至30日挂牌报价，设出让底价、价高者得。按上限容积率1.8测算，这宗地的起始楼面价约839元/㎡——不到叶集当前商品住宅成交均价的两成。

NO.1｜壹

89.10亩、起始价8971万：把账算到底，这是一宗"贴着成本走"的地

先把这宗地的数字拆干净。

面积59403平方米，折合89.10亩；住宅用地，出让年限70年；容积率不大于1.8（规则同时明确容积率不得低于1.0），建筑密度不大于40%，绿地率不小于35%；建设周期24个月。起始价8971万元，折算下来起始亩单价约100.68万元/亩；按1.8上限容积率计容建面约10.69万平方米，起始楼面价约839元/㎡；若开发商做1.2的低密方案，则抬升至约1259元/㎡。

竞买规则也有信息量：竞买保证金4486万元，恰好是起始价的一半；不接受自然人竞买、不接受联合竞买；明确"不得用于建设别墅和私家庄园"；设出让底价、不达底价不成交；价款30日内缴50%、余款12个月内缴清，交付后12个月内应开工。此外还有一条少见的条款：地块地表下的砂石等矿产资源属政府所有，施工开挖出的砂石须无偿交由区政府指定单位统一处置。

真正值得琢磨的，是839元/㎡这个数字放在叶集市场里是什么位置。

区住建局披露的官方数据给出了基准：2026年1—8月，全区新建商品房成交875套、10.60万平方米、4.5亿元，其中商品住宅成交496套、同比增长62.1%，面积6.79万平方米、同比增长71.9%，成交均价4240.66元/㎡；二手房住宅成交133套、同比增长38.5%。用839元/㎡的楼面价对4240.66元/㎡的售价，地房比不到20%——远低于三四线城市常见的30%—40%。

这个价差不是失误，而是刻意的定价。原因在库存端：截至2026年8月末，全区住宅累计可售约1910套、24.17万平方米；而1—8月月均成交约62套，按此节奏去化周期接近31个月。同时1—8月90—144㎡改善户型成交369套、同比增长37.2%，144㎡以上大户型127套、同比增长252.8%——改善需求确实在释放，但基数太小，扛不动高价地。

还有一个极易被忽略的落点：这宗地四至中的西侧边界，正是西小河。而区住建局在分析今年楼市回暖原因时，第一个就点名了"西小河城市更新、平岗G632征迁项目把安置诉求转化为现实购房购买力，成为拉动商品房特别是大户型改善房源去化的重要动力"。地就放在征迁释放需求的片区内——这不是巧合，是一次精准的供需对接。

NO.2｜贰

对照国土空间规划：一河两岸、东融西带，这宗地卡在叶集最有想象力的一条轴上

把地块位置与《六安市国土空间总体规划（2021—2035年）》及叶集分区规划并排读，它的落点极有讲究。

其一，西小河不是一条普通的河。史河是叶集的母亲河，也曾是隔开皖豫两省的界河；1952年行政区划调整后，西小河一度是皖豫边界的分界标志。而《六安市国土空间总体规划》明确构建"一轴一带、一心三区"的叶集城区空间结构；叶集分区规划进一步提出"中心集聚、岭河辉映、轴带引领"的全域格局，其中"岭河辉映"要"依托史河为主干的水网体系……织密蓝色网络"，"轴带引领"要"依托史河打造城水相依的一河两岸一座城高品质滨水示范空间"。89亩地贴着西小河落子，等于把住宅供地直接嵌进了"一河两岸一座城"这条主轴上。

其二，"中心集聚"四个字，解释了为什么地要给在城区而不是乡镇。叶集分区规划明确：要"引导人口、产业和空间要素向中心城市、产业园区集聚，重点打造叶集中城区、姚李、三元、洪集三个乡镇，向东融入六安主城区，向西带动固始—叶集联动发展"。而六安市总规在城镇提升策略中也要求"将县城建设为现代化小城市""限定总量、严控增量、盘活存量"。叶集2015年设区、2016年挂牌，是六安最年轻的市辖区，面积仅568平方公里、常住人口约21.6万，但2025年GDP已突破101.2亿元。目标明确：城区面积20平方公里、城区常住人口15万人、常住人口城镇化率53%。在"小块头"要长成"皖豫边际特色城区"的阶段，把住宅指标集中在主城区，而不是撒向乡镇，是集聚逻辑的必然。

其四，产业端正在为住房需求造血。叶集已从"一木独大"转向精细化工和化工新材料、家居板材、纺织服装"三箭齐发"：化工园区引进企业13—14家、总投资超90亿元，全部达产后年产值预计突破153亿元；2026年上半年化工新材料产业产值增长181.1%，规上工业增加值增长15.1%、居全市第一；嘉盛纺织产业园（30亿元）一期投用、智慧纺织产业园（25亿元）全面开工，累计招引纺织企业47家。工业在跑，人口才有留下的理由。

其五，硬约束决定了供地必须"小而准"。六安市总规划定：全市耕地保有量不低于4845.92平方千米（726.88万亩）、永久基本农田不低于4280.88平方千米（642.13万亩）、生态保护红线不低于3837.80平方千米、城镇开发边界不超过561.46平方千米。叶集区本身被列为国家农产品主产区（三元镇、洪集镇、姚李镇）。同时总规划出的现状问题毫不客气：公园绿地与广场步行5分钟覆盖率仅35%、15分钟社区生活圈设施覆盖率仅10%、"叶集城区产城村混杂，空间品质亟需提升"。这也解释了这宗地为什么绿地率要求不小于35%、密度不大于40%——供地的同时，也在补生活圈的短板。

NO.3｜叁

畛策观点

畛策研究认为：叶集这宗89亩宅地最值得被记住的，不是8971万元的起拍价，而是839元/㎡的起始楼面价与4240元/㎡的成交均价之间那道不足两成的缝隙——在一个住宅可售约1910套、去化周期接近31个月的年轻市辖区，政府把地价压到近乎成本线，同时把地块放在西小河城市更新这个正在释放真实购买力的片区旁，是用供应端的极致克制换取市场端的确定性。真正的胜负手已经清晰：向东融入六安主城区的合六同城化、向西联动固始的"一河两岸一座城"跨省合作区，决定了这89亩房子能卖给谁；而化工新材料产值181.1%的增速、纺织产业园的机器能否持续转下去，决定了买的人能不能留下来。对企业而言，跟着史河这条轴走、跟着城市更新释放的需求走，是叶集唯一有效的进入路径；对城市而言，这个"小块头"要长成皖豫边际特色城区，靠的不是卖了多少地，而是一河两岸能否真正同城、15万城区人口能否真正聚齐。