山东人口“第一城”，地头蛇泰盛大战华润、银座、万达！

城市商业

来源 · 赢商网（ID：winshang）

作者 · 一卡拉 编辑·付庆荣

图片来源 · 项目官方

临沂，坐拥万亿级商贸平台与千万人口红利，素有“小上海”之称。

因“临沂万象汇被华润置地打包进商业REITs”，这座商贸名城商业的真实模样再次激起了外界好奇心。

2025年，临沂全市接待游客1.03亿人次，文旅带动综合消费4300亿元，跃居全国第一梯队。今年，城市首店品牌蜂拥而来，Manner Coffee临沂首店首月销售额近60万、王繁星面馆开业七天销售额全国第一、YSL圣罗兰鲁南首店元旦单日销售额破30万……

临沂，“商业劲头”可见一斑。这背后的支点，又是什么？

01.

山东人口第一市，

藏着“巨量”的批发市场

在山东半岛，临沂以地级市的身份占据了全省最大的面积与最多的人口。

据省统计局，2025年末，临沂面积1.72万平方公里，辖3区9县，常住人口达1075.96万。其中，15-59岁人口占56.91%，中青年构成全市消费主力，对情绪式、体验式等新型消费接受度高。

但人口规模不直接等同于消费市场规模。2025年，临沂全市社会消费品零售总额3877.5亿元，比上年增长5.2%；居民人均消费性支出为19383元，同比增长4.5%，但两个指标均仅有青岛的50%左右，消费潜力尚未充分释放。

“市场很大，但每个人花得不多”，当下的临沂正处于商贸载体转型升级阶段。

这座城市1982年以内贸发家，“买全国、卖全国”，2025年GDP逼近7000亿元，其中超80%由民营经济贡献；居民人均可支配收入持续增长，至近4万元。

它是中国最大的批发市场集群，汇聚27大类、600多万种商品。“如果想组装一辆小汽车，几乎不用出市”；物流线路通达国内所有县级以上城市和口岸，成本比全国平均低30%，被誉为“中国物流之都”，形成了“南有义乌、北有临沂”的格局。

与此同时，依托庞大的批发市场体系和物流网络，临沂直播电商跑出“加速度”，迅速成为北方最大的短视频直播电商基地（快手交易额稳居全国前三）、北方首个连续两年快递业务量突破20亿件的非省会城市，故有“小上海”之说。

城中136个批发市场，既是临沂商业的“压舱石”，也在一定程度上制约了新型消费业态的发展，临沂中高端及个性化消费供给存在明显缺口，形态滞后、业态老化造成商业同质化严重，部分商圈空置率超50%。

近年，临沂将传统批发市场变得“可逛、可玩、可购”。如，作为临沂商城发源地的华丰服装市场、临沂小商品城以及新亮相的中国国际食品城，化身一座座国家3A级旅游景区，推动自身从“人口大市”、“商贸大市”走向“消费强市”。

戴德梁行最新发布的《中国的中位数城市——未来中国消费潜力透视报告》分析，临沂位于“中部腹地消费带”，是规模导向型内最典型的城市，蕴藏着巨大的存量购买力唤醒空间。

02.

过亿商贸客流，

“对上”零售商业缺口

临沂“以专业批发市场兴城”，拥有现代化综合立体交通网，“机场+高铁+高速公路”兼备，在千万常住人口的消费基本盘之外，商旅客流同样可观。

据官方数据显示，2025年全市航空客运量突破300万人次，位居全国地级市前列，其中进出境旅客同比增长84%；同时，临沂还是省内少数几个接待国内游客突破1亿人次大关的城市之一。

客群结构决定了临沂商业小额高频消费占主导，“即时消费”、“体验性消费”需求旺盛，大体量、全业态商场发展颇具优势。然而事实是，临沂现代化零售商业供给相对不足。

据赢商大数据统计，截至2026年9月，临沂市集中式商业项目数量存量42个、体量存量342.11万㎡，位于全省NO.6；人均购物中心面积仅0.26㎡/人，在全省排名倒数第七，处于低水平。

同时，临沂商业项目运营商整体实力在省内处于中游，A级运营商数量仅是青岛、烟台的三分之一，已进驻的代表性运营商包括华润万象生活、新城控股、珠海万达；万达布局最多，拥有5个商场。

此外，大众化、中档项目在城中占据绝对主导地位，中高档项目仅1家，为临沂银座商城（临沂店），高端消费外溢严重。

扎堆兰山区，泰盛广场、万象汇“双雄对决”

临沂购物中心时代，始于2000年，但彼时商业形态属于“百货+裙楼商铺”的改良版本，并非标准现代购物中心，动线、停车位以及体验业态等规划短板明显，多数项目辉煌不过一年便沉寂，典型如临沂百丽广场、临沂东方不夜城。

至2018年左右，吾悦广场拉开全国头部商管进驻临沂的序幕，真正现代意义的一站式家庭体验购物中心集中入市，告别纯卖货模式。

目前，临沂商业以沂河为轴、以老城区为依托，形成了“一河五片”的多中心格局。其中，占全市近两成人口、中青年消费人口占比全市最高的兰山区，聚集了全市近半数商场，20多家商场贴身博弈，竞争尤为激烈。

图源：赢商大数据

一年之内相继亮相的临沂泰盛广场、临沂万象汇，堪称临沂商业的“双子星”。

泰盛广场，前身为曾跻身全国“十大商厦”的鲁南商业大厦，坐拥临沂核心商圈“黄金十字口”，商业建筑面积达22万㎡、云集超500家品牌，是临沂目前体量最大、品牌丰富度最高的购物中心，也是全市首个实现商旅互促的商业综合体，客流量居全市第一。

开业之初，项目以山东首个摩天轮购物中心、山东首个“老公寄存室”和“婴儿宝宝运动区”、1万㎡退台式露天空中花园、总长近70米的室内瀑布景观、五大室内特色主题街区，以及近400家国内外品牌（超40%为临沂首店）亮相，凭借独有的场景体验与业态组合，创下了“开业5天，客流量超150万，营业额破5000万”的成绩。

此后，围绕场景创新、业态升级发力，泰盛广场多年稳坐“临沂商业顶流”之位，成为市内乃至省内瞩目的地标。去年以来，又引入YSL圣罗兰美妆鲁南首店、LANCOME兰蔻等高品质品牌，打造二次元街区、占地3000㎡的临沂首家云端萌宠牧场、顶流“大湾鸡”见面会等。

图源：官方小红书@临沂泰盛广场

临沂万象汇，毗邻城市地标人民广场，与泰盛广场直线距离仅2公里，商业建筑面积12万㎡，是华润置地布局山东的第五个商业项目；场内进驻品牌近300家，聚焦品质消费，接轨一线城市时尚潮流，海外品牌占比居城市商场首位。

品牌层面，积极布局国内外高品质首店，中高档及高档品牌在全市占比最高。仅今年上半年就引入超20家首店，堪称临沂“首店收割机”，如MANNER、朴下隆久、巴奴毛肚火锅、甬江烟火、王繁星面馆、太犇牛手作茶铺、阿元来了等；汇聚HOKA、SALOMON萨洛蒙、montbell、DESCENTE迪桑特等国际品牌，高阶户外阵容强大。

场景体验上，呈现精致烟火气。今年，新亮相的主题空间“漫野食间”，集绿植、书店、餐饮于一体，营造了一个在绿野里休憩的角落；“漫憩花屿”主题美陈将屋顶变成紫色的南法庄园；七周年庆则融入书法这一城市符号，打造沉浸式古风游玩体验。

客群认可度与粘性位居临沂商业项目前列，临沂万象汇自2023年起客流量年均增长超15%，会员人数约75万，会员消费占比稳定在45%以上。至2025年末，出租率达99.27%。

图源：官方小红书@临沂万象汇

此外，银座商城（临沂店）作为本地唯一的中高档商场，被网友视为“临沂老钱的象征”，位于兰山区红旗路13号，同样临近人民广场，是2005年开业、商业建筑面积约4万㎡、进驻品牌超百家的独立百货。

项目包揽了全市所有奢侈品品牌，并拥有全市最强的高化阵容（在临沂商场中占超二成份额）。其中COACH、HUGO BOSS、JaegerLeCoultre积家、Chopard萧邦、Guerlain娇兰，以及CHANEL美妆、雅诗兰黛、欧舒丹、毛戈平、DIOR迪奥美妆、周大福荟馆等超20家品牌均是“全市独家门店”。

今年，项目强化中高端腕表阵容、补充户外运动业态，引入BREITLING百年灵、TAGHeuer泰格豪雅、ORIS豪利时以及Brompton折叠自行车等多个品牌临沂首店，巩固优势品类竞争力。

图源：官方小红书@银座商城（临沂店）

全国连锁品牌占比近9成，业态加速迭代升级

据赢商大数据不完全统计，临沂购物中心品牌中，87.71%为全国连锁品牌，但S级、A级品牌占比不足20%，“连锁化程度高、级次偏低”特征凸显。

不过，近两年临沂商场及时补位当前热门品类，引入各细分赛道“排队王”，加速甩掉“小县城”的旧标签。

零售方面，侧重精品生鲜超市、潮流数码、户外运动，如盒马鲜生、麦德龙旗舰店、Salomon萨洛蒙、Brompton折叠自行车、影石Insta360、石头科技等全国知名连锁品牌城市乃至山东首店今年进驻。

餐饮全面开花，今年引入本帮面、新式茶饮、精品烘焙、日式简餐实力玩家，如Manner Coffee、巴奴毛肚火锅、王繁星面馆、博多天一、“甜甜圈黑马”松松噗噗、“秦皇岛茶饮顶流”脸红秦田田等，其中不少品牌首战告捷，快速加密布局。

但高级次品牌及品牌首店主要集中在临沂万象汇、临沂泰盛广场、临沂上海路万达广场，不少本地人调侃“好品牌要进临沂，还得等位”。

现有连锁品牌的亮眼成绩以及商场马太效应显著，均意味着临沂不缺“逛的人”，但缺“好逛的地方”。对商业运营商而言，仍有较大的补位与升级空间。

03.

由单中心走向多商圈割据，

还在蜕变

从具体项目到城市商圈，会发现经过20余年沉淀，临沂商业的商圈集聚形态逐步成型。

2001-2005年间，随着人民广场建成，金鹰家电商场、大润发超市、临沂银座商城（临沂店）等相继开业，临沂最早的商圈——“人民广场商圈”由此形成。

随后，人民广场商圈向西扩展，万博泓服装商贸城、华丰国际服装城等专业批发市场陆续落成，西郊批发商圈逐步发展起来。至此，临沂两大市级商圈定型，前者以零售消费为主，后者以批发物流为核心。

再往后，“北上东进、南优西提”城市发展战略实施、国家经济技术开发区成立，大批商业项目相继进驻，临沂上海路万达/齐鲁园广场、河东吾悦、滨河万达等板块成型，商圈由单核向多核演变。2023年临沂形成十大商圈，经持续迭代目前商圈数量已增至12个。

图源：赢商大数据

商圈变化之外，以“商贸+文旅”之名，临沂商业还在不断进化。

一方面，临沂“商贸强市”战略的核心载体——临沂商城，以“畅游临沂 乐购商城”为主题，对中国国际食品城、中国酒店用品城等5处重点批发市场实施“适旅化改造”，设计10余条精品旅游线路。“文旅+商贸+展销”复合化经营模式下，临沂商城持续焕发新活力，2025年串联带动客流量1850万人次，拉动综合消费260亿元。

另一方面，临沂深挖千年琅琊文化、红色文化与县域烟火气，培育出“书圣文化节”“红色沂蒙”等辨识度较高的城市文化品牌；临沭县“曹洼大集”单次开集来客超10万人，带动五六百万元消费体量，成为商贸文旅融合的鲜活样本。

进入“十五五”，临沂发展定位进一步上升至省级战略层面，被赋予“建设省区域副中心、加快迈向万亿城市”的总体定位，并立足打造“鲁南苏北区域消费中心城市”。商贸基因、文旅流量与政策势能叠加，临沂商业的未来值得期待。

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