从闲置科研地块到养老项目：一个企地共赢的存量更新实操案例

导 读

作为全国率先实施减量发展的超大城市，北京已步入存量更新与减量提质并重的新阶段。同时，随着老年人口的持续增长，北京已经进入中度老龄化社会，预计“十六五”初期将迈入重度老龄化，满足多样化养老需求、构建多层次养老服务体系，已成为首都民生发展的重要任务。本案例利用闲置科研用地，通过自主更新盘活的方式发展养老产业，建设经营性高品质养老社区，探索出一条企地共赢导向的国有存量闲置土地盘活转型养老项目的实践路径。

地块位于顺义区后沙峪镇，处在首都机场临空经济示范区范围内，周边区域交通联系便利。现状土地用途为科研用地，总用地面积10.5公顷。场地内保留2处建筑物后续有待更新并进一步完善手续。依据街区控规，需在项目地块内规划1处区域能源中心。

当前面临三大难点：一是存量科研用地转型养老项目涉及土地用途转换，合规性论证难度大；二是多元利益诉求错位，属地政府亟需推动完成土地供应以建设区域能源中心，实施主体面临土地用途转换需补缴高额土地出让金的现实困境，企地有诉求但利益有待再平衡；三是场地内现状燃气调压站需满足居民近远期使用、保留建筑手续不全、机场净空要求等复杂限制要素交织，统筹管控难度大。

项目区位示意图

规划思路

本项目以规划综合实施方案为抓手，以经济可持续、企地共赢为思路，活用用地与城市更新政策，通过创新“资源对价”实施机制，构建“存量盘活-公服完善-价值反哺”的闭环路径，探索闲置低效存量资产更新盘活路径，破解上述难题，实现存量盘活、养老项目落地与公共配套完善的多重目标。

项目构思

规划特色与创新点

本项目坚持运营前置理念，全方位分析了区域养老环境、同类型养老产品配置对比、目标人群及养老需求，打造传统胡同与生态湖景兼备的长者社区，建设集活力养老公寓、老年康复护理、养老配套服务于一体的高品质养老社区。

项目规划定位

项目总平面图

机制创新：建立政企镇三方协同联合审批机制。

利用《北京市建设项目规划使用性质正面和负面清单》，有效突破了经营性养老设施的拿地壁垒。同步建立政企镇三方协同联合审批机制，引入民政部门前置监管，通过签订养老运营承诺书，以监管闭环防止功能异化及以租代售风险，打通项目落地的“最后一公里”。

政企镇三方协同联合审批机制示意图

治理创新：构建多元主体利益再平衡资源对价模型。

首创“以地易权”模式，企业无偿划转部分土地支持属地政府建设区域能源中心，换取土地用途置换与规划审批绿色通道。这一模式让政府零用地成本补齐基础设施短板，企业获得发展空间，区域基础设施得到提升，为社会资本参与三大设施提供了可操作的经济对价模型。

多元主体利益再平衡资源对价模型图

实施创新：统筹全要素保障项目合规落地。

实施全要素集成审批，通过“先建后拆”化解调压站邻避冲突，强制前置环境评价确保安全，全生命周期监管防止功能异化，以租代售等风险，民政监管以“时序闭环”与“监管闭环”保障民生项目安全落地。

技术创新：运营思维融入城市存量空间规划治理。

坚持运营思维前置，对闲置保留科研建筑实施适老化改造，避免资源浪费。文化与微气候耦合，借鉴北方传统“胡同”尺度进行空间复构，结合屋顶“一米菜园”与园艺疗法， 实现从物理空间改造向养老产品生命品质提升的跨越。

保留建筑改造后效果图

实施情况

项目于2025年5月正式获得规综批复。同步推进的后沙峪能源中心新建工程被列入市、区两级重点工程，同时作为顺义区2026年一季度 “开门红”重点项目，划拨供地方案于2026年1月获区政府批复，标志着项目用地推进工作圆满完成，为后续工程落地建设奠定了坚实基础。

项目信息

申报部门：详细规划与设计二所

项目地点：北京市顺义区后沙峪镇

项目规模：10.5公顷

完成时间：2025年5月

清华同衡 详细规划与设计二所

详细规划与设计二所是一支成熟的专业团队，精细严谨的工作作风是我们的重要特色，产、学、研合一的技术更新模式是我们不断成长的动力源泉，能深入地为每个地区提供精准、专业、高效、优质的技术服务，是我们的核心竞争力。

秉承“清华同衡，规划求真”的发展思路，依托清华大学的强大技术平台，我们致力于在城市发展策略、空间塑造、土地控制、政策研究等方面为城市建设提供全面而专业的技术支撑，“打造中国好城市”这一职业理想引领我们不断探索前进！

经过多年的经营实践，我们的业务领域遍布祖国各地，北至冰雪之城，南到热带海岛，东临沧海之滨，西达边陲重镇，都留下了我们实践探索的足迹。我们先后参与了多个地区、城市的重大问题研究、开发模式研究、重点地区规划建设、重大项目实施、标准制定、空间营造及城市更新等工作，并积累了大量的实践经验，先后多次获得国家级省部级优秀规划设计奖项。

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封面图/头图｜供稿部门

供稿｜清华同衡 详细规划与设计二所