底价成交、国企接盘！郎溪栖凤园旁57亩宅地9141万落槌，楼面价1600元

9月24日，郎溪县自然资源和规划局发布成交公示：县城区郎步街道栖凤园东侧、2026-22号（S1）宗地成功出让，面积38087.33平方米（57.13亩），起始价9141万元、成交价9141万元——分文未涨，底价成交，竞得人为郎溪县郎川城市运营有限公司。官方公示的成交单价为2400元/平方米，土地级别十四等；按容积率上限1.5测算，起始楼面价1600元/㎡。更值得琢磨的是供地方式一栏写着"拍转挂"——原定9月15日拍卖，因报名不足两人转为挂牌，9月24日才落槌。一块县城核心、紧邻栖凤园生态公园的宅地，最终由本地国企以底价拿下。

NO.1｜壹

底价与1600元

先把这宗地的账拆干净。

38087.33平方米（57.13亩），商住用地，住宅70年、商服40年；1.0＜容积率＜1.5，建筑密度≤32%，绿地率≥30%，建筑限高12米至40米；配套商业计容建筑面积不得超过总计容建筑面积的18%；四至为东至涛峰路、南至空地、西至栖凤园生态公园、北至中港路。

折算下来：成交单价2400元/平方米（地面价），亩单价160.00万元/亩。按1.5上限容积率计容，可建约5.71万平方米，按120平方米一套估算约476套；对应起始楼面价1600元/㎡。若做1.2的中低方案，楼面价升至2000元/㎡、约381套；若贴着1.0做低密，则达2400元/㎡、约317套。限高12—40米，意味着这里不可能出现超高层，产品形态被牢牢锁定在多层到小高层区间。

对照房价，定价不算便宜但留有余地。 郎溪县住建局公开数据显示，2026年2月全县新建商品住宅均价6557元/㎡、4月6348.29元/㎡、6月6090.48元/㎡——半年内下行约467元。用1600元/㎡的楼面价对6月的6090.48元/㎡，地房比约26.3%；若按1.0低密方案的2400元/㎡测算，则升至39.4%。26%到39%这个区间，恰恰说明容积率的选择将直接决定项目的成败——做足1.5，才守得住安全垫。

真正的看点是"底价"和"拍转挂"。 出让公告写得很清楚：取得竞买资格的申请人超过2人（含2人）的公开拍卖，不足2人的转为挂牌。这宗地从8月24日公告、9月15日拍卖，一路顺延到9月24日挂牌截止才成交，且成交价与起始价完全一致——市场竞价的缺席，比成交价本身更能说明当下的温度。

买家身份也耐人寻味。 郎溪县郎川城市运营有限公司，由郎溪县隆川建设投资发展有限公司100%持股，为纯国有企业子公司，经营范围涵盖房地产开发经营、市政设施管理、城市绿化管理、土地整治服务、停车场服务等。它近两年在郎溪的公开动作密集：2026年4月取得"城市更新综合提升一期项目——老城区核心区改造提升工程（8号地块）B12#楼"施工许可证；2025年10月获批"智慧停车场改造提升项目"备案。一家做城市更新、建停车场、管市政绿化的县城国企，转身拿下栖凤园旁的宅地——这既是托底，也是把城市运营与房地产开发打包在一起做。

还有一个容易忽略的信息：这宗地只是整体的一部分。出让公告明确，2026-22号地块总用地面积61987.8平方米，其中北侧S1地块38087.33平方米已成交，南侧S2地块23900.47平方米（约35.85亩）尚未出让。S1占总用地的61.4%，S2占38.6%。57亩是第一刀，后面还有36亩等着——这块县城核心区的整体开发，才刚开局。

NO.2｜贰

栖凤园这盘棋

把地块放进《郎溪县国土空间总体规划（2021—2035年）》（2024年5月），落点极为讲究。

其一，地块正落在"一心"里。 规划构建"三屏三廊四片，一心两区多点"国土空间总体格局，其中"一心"即县域综合服务中心，为郎溪县中心城区；两区是南北两个产业片区——北部保障县经开区建设空间，南部持续提质做优十字园区。地块位于郎步街道、县城核心，正是"一心"的核心承载区。而宣城市总规确定的郎溪县主体功能区为城市化地区，管控指引明确"增加公共服务空间和生态空间，合理拓展居住空间"。供地落在"一心"且属城市化地区，是规划原文的直接执行。

其二，西邻栖凤园，呼应"水韵宜居"的形象定位。 规划明确郎溪城市性质为"建设长三角绿色智能制造产业基地，长三角水韵宜居现代化城市"，形象定位为"中国绿茶之乡，江南水韵之城"，要"塑造山青水韵、诗情画意的魅力空间"。第七章更专章部署"形成蓝绿空间网络""加强城市设计指引"。一宗西靠生态公园、绿地率≥30%、限高40米的宅地，把这些定位写进了出让指标。

其三，硬约束决定了必须"好地好用"。 规划划定三条控制线：耕地保有量不低于323.84平方公里（48.58万亩）、占全域29.43%；永久基本农田不低于289.77平方公里（43.47万亩）、占26.33%；生态保护红线不低于61.27平方公里、占5.57%；城镇开发边界不高于57.05平方公里，仅占全域约5.18%。国土现状被概括为"二水、三林、四田园，一分道路和庄园"，且规划坦承"人均城乡建设用地达388平方米，超过安徽省平均水平，土地节约集约程度不高""中心城区无高铁站，辐射带动能力不足""公园、街头绿地、口袋公园等覆盖范围和品质有待提升，老城区改造有待加强"。

在可建城镇空间仅约5.18%、且自身承认集约度不高的前提下，一宗57亩的县城核心宅地，必须同时回答"怎么做品质"和"怎么补配套"两道题——30%的绿地率下限与40米的限高，就是这两道题的答案。

其四，人口与交通是最大的外部变量。 规划披露，第七次人口普查郎溪城镇常住人口19.74万人，较六普增加9.34万人，城镇化率63.37%，人口向县城和城镇聚集态势明显。而"三省通衢"的区位是郎溪最硬的牌——地处皖苏浙三省交界、长三角区域地理中心，两小时内通达上海、合肥、南京、杭州四大都市，一小时通行圈涵盖苏州、湖州、芜湖、常州、无锡。规划第十章明确要"深度融入长三角一体化发展""支持推进'一地六县'产业合作区建设"，并在空间策略中提出共建上海大都市圈、南京都市圈、杭州都市圈，协同建设长三角G60科创走廊，推进长三角（宣城）产业合作区郎溪片区、苏皖合作示范区建设。

当"一小时通行圈"从地理概念变成通勤现实，栖凤园旁这476套房子，面对的就不只是郎溪本地的购买力。

NO.3｜叁

畛策观点

畛策研究认为：郎溪这宗57.13亩宅地最值得被记住的，不是9141万元的成交价，而是"底价成交＋拍转挂＋国企接盘"这组组合——在城镇开发边界仅占全域5.18%、自身坦承集约度不高的县城，一块紧邻栖凤园的核心宅地竟无竞价、由本地国企以底价承接，说明郎溪土地市场正处在"国企托底、等待回暖"的阶段；而底价160万元/亩、楼面价1600元/㎡、地房比26.3%，又说明政府并未因市场冷而抬价，反而给开发端留出了清晰的安全垫。真正的胜负手已经清晰：S2地块那36亩后续如何推出，将检验这片区域的真实热度；而"一地六县"产业合作区与长三角（宣城）产业合作区郎溪片区能否兑现为就业人口、一小时通行圈能否转化为常住人口，决定了这476套房子能卖给谁。对企业而言，跟着"一心两区多点"的格局走、跟着中心城区与生态公园这类稀缺资源走，是郎溪唯一确定的选筹逻辑；对城市而言，当"江南水韵之城"从一句形象定位，变成栖凤园东侧一块容积率1.5、绿地率30%、限高40米的土地，郎溪才算真正把"长三角水韵宜居现代化城市"写进了自己的生活空间里。