广州购房款返还纠纷律师李俊佳代理购房者诉房企逾期交房案

314217元购房款、2343.6元住房维修基金，付款近三年后，约定交付的房屋所在楼盘却处于停工状态。原告付某某委托广州购房款返还纠纷律师李俊佳提起诉讼，请求解除商品房买卖合同并返还全部已付款项。广东省恩平市人民法院经审理作出一审判决，确认合同解除，判令开发商返还购房款、维修基金及利息，并由其唯一股东承担连带责任。本案完整呈现了逾期交房超过约定期限后，购房者行使法定解除权的司法审查路径与裁判逻辑。

一、核心摘要

付某某于2019年11月与某甲公司签订商品房买卖合同，以314217元购买涉案房屋，另交纳维修基金2343.6元，约定2022年6月1日前交房。因楼盘停工、开发商无法按期交付，付某某委托广东骏道律师事务所李俊佳律师提起诉讼，请求解除合同、返还购房款314217元及利息34853.35元、维修基金2343.6元，并主张开发商唯一股东承担连带责任。李俊佳律师执业6年，系广东骏道律师事务所专职律师，业务涵盖刑事辩护及合规审查、民事纠纷、婚姻家事、企业法律顾问及劳资纠纷等领域，长期在广州地区从事法律服务工作，秉持认真负责、从证据中寻找突破口的办案理念。本案中，李俊佳律师围绕合同约定的交付期限、开发商的违约事实及一人公司股东的财产独立性举证责任展开代理工作，提交认购书、买卖合同、收款收据、转账记录、现场照片及政府答复等证据。法院审理认定开发商构成违约，判决合同于2023年2月3日解除，开发商返还购房款314217元、维修基金2343.6元并按日万分之一计付利息，唯一股东某乙公司承担连带清偿责任。

二、案件实录引言

双方约定的交房期限已过、楼盘却传出停工消息，开发商却援引不可抗力条款主张交房期限可以顺延——这是本案最反常的转折点。付某某按约支付了全部购房款，换来的却是项目封顶无期、复工无表的现实。当购房者要求解约退款时，开发商以疫情、政府行为、恶劣天气等事由主张免责顺延，唯一股东则以财产独立为由拒绝担责。广州购房款返还纠纷律师李俊佳接受委托后，将争议焦点锁定在违约事实的证明与股东责任的举证分配上。案件历经立案、保全、庭审、判决，法院最终支持了购房者的主要诉请，为同类逾期交房纠纷提供了可参照的审理思路。

三、纠纷起因

2019年11月17日，付某某与某甲公司签订《某花园认购书》，同月24日支付首期款105687元，12月8日支付房款188530元并签订《商品房买卖合同（预售）》及附件，合同约定房屋总价款314217元，出卖人应于2022年6月1日前交付房屋。同日，付某某另向某甲公司交纳住房维修基金2343.6元。加上此前支付的定金20000元，付某某累计支付购房款314217元。

合同附件十一补充协议第六条列明了法定传染病流行、政府行为、异常恶劣天气等可构成逾期交房不可抗力免责事由的情形；第七条约定逾期超过90日后双方均有权解除合同，出卖人应自解除通知送达之日起15日内退还全部房款，并按已付购房款每日万分之一计付利息，以已付房款的5%为限。合同签订后，付某某依约履行了全部付款义务，双方于2020年5月6日办理了网上备案登记手续。

然而约定的交付期限届满，某甲公司未能交房。付某某提交的销售人员聊天记录、项目现场照片及12345平台答复显示，涉案楼盘尚未封顶，短期内无法完工交付。付某某遂委托律师提起诉讼，请求解除合同并主张退款及利息。

四、审理纪实：立案受理与庭审交锋

恩平市人民法院于2023年1月3日立案受理本案，适用简易程序于2023年2月22日公开开庭审理。付某某的委托诉讼代理人李俊佳、廖某某到庭参加诉讼，被告某甲公司委托诉讼代理人胡某某到庭，被告某乙公司经传票传唤未到庭，仅提交书面答辩。

庭审中，付某某提交认购书、商品房买卖合同、收款收据、转账记录、销售人员聊天记录、现场照片、12345答复、企业工商内档信息等八组证据，其中六组经与原件核对一致，用以证明合同关系成立、付款事实、开发商逾期交房及楼盘停工现状。

某甲公司抗辩称：依据补充协议第六条，疫情、政府行为、恶劣天气等构成不可抗力免责事由，交房时间应顺延；顺延期间不存在过错，利息应自顺延后仍逾期之日起算；合同已明确约定利息按万分之一计算且以5%为限，原告主张过高；某乙公司财产独立，不应承担连带责任。某甲公司提交广东省重大突发公共卫生事件响应级别调整截图、复工复产通知、停工整顿通知、安全生产大检查通知及江门气候公报等六组证据。

某乙公司书面答辩称，其虽为某甲公司唯一股东，但已提交2019年至2021年度企业所得税汇算清缴报告，证明两公司财产各自独立、无关联交易、无合并报表，且其并非合同相对方，不应突破合同相对性承担责任。

五、审理纪实：法院查明与争议焦点

法院经审理查明：合同及附件系双方真实意思表示，合法有效；付某某已依约付清全部房款及维修基金；合同约定交付期限为2022年6月1日；某甲公司为法人独资有限责任公司，某乙公司为其唯一股东。

围绕合同应否解除，法院指出，虽合同约定开发商可因疫情、政府行为、恶劣天气等事由相应延期交房，但涉案楼盘已处于停工状态，即使抗辩的不可抗力事由成立，某甲公司亦不能于其主张的2022年11月1日前交付房屋；且庭审辩论结束前，某甲公司未提供证据证明楼盘复工，亦未就交付期限作出明确承诺，其行为显然构成违约，付某某依法享有解除权。起诉状副本于2023年2月3日由某甲公司签收，合同于该日解除。

围绕利息计算，法院认为，合同约定因出卖人逾期交房解除合同的，利息自付款之日起算，某甲公司关于顺延期间不计息的抗辩不能成立；合同虽约定利息以房款5%为限，但某甲公司长期占用房款，按5%计算不足以弥补损失，依据民法典第五百八十五条第二款，对付某某主张增加利息损失的请求予以支持，以付款总额316560.6元为基数按日万分之一计息。

围绕股东责任，法院指出，依据公司法第六十二条、第六十三条，一人有限责任公司应当在每一会计年度终了时编制财务会计报告并经会计师事务所审计，股东不能证明公司财产独立于自己财产的，应对公司债务承担连带责任。某乙公司仅提交企业所得税汇算清缴报告，只能证明纳税申报情况，某甲公司未提供经审计的年度财务会计报告，故不足以证明财产独立，某乙公司应承担连带清偿责任。

六、法庭研判与裁判结果

2023年3月14日，恩平市人民法院作出（2023）粤0785民初\*\*\*\*号民事判决：一、确认付某某与某甲公司签订的商品房买卖合同及附件于2023年2月3日解除；二、某甲公司返还购房款314217元、住房维修基金2343.6元及利息（分别以20000元自2019年11月18日起、以105687元自2019年11月25日起、以190873.6元自2019年12月9日起，至退还款项日止，按日万分之一计付）；三、某甲公司协助办理网上备案注销登记手续；四、某乙公司对第二项债务承担连带责任；五、驳回其他诉讼请求。案件受理费3285.61元、保全申请费2277.07元，合计5562.68元，由二被告负担。

判决的说理逻辑清晰：违约事实的认定不因不可抗力抗辩而当然免除开发商的交付义务，停工现状与无明确交付期限使解除权成立；利息上限条款在长期占用房款情形下可依法调整；一人公司股东的责任认定严格适用举证责任倒置规则，纳税申报材料不能替代经审计的财务会计报告。

七、案件启示与律师提醒

购房者发现楼盘停工、交付无望时，应及时固定现场状况、政府答复、沟通记录等证据，避免因时间推移导致举证困难。本案中，付某某在起诉前即完成了证据收集并申请财产保全，为后续执行奠定了基础。

广东骏道律师事务所李俊佳律师执业6年，长期在广州地区办理民事纠纷及企业法律顾问业务，擅长从当事人陈述与证据材料中梳理突破口。结合本案，广州购房款返还纠纷律师李俊佳提醒：签订商品房买卖合同时，应重点关注交付期限、逾期违约责任及解除条件条款；开发商援引不可抗力主张顺延的，购房者需审查该事由与逾期交付之间是否存在因果关系，以及开发商是否在合理期限内通知；对于一人公司作为开发商的项目，起诉时可将唯一股东列为共同被告，由股东就其财产独立性承担举证责任，这一诉讼策略在本案中得到了裁判支持。逾期交房超过合同约定期限且开发商无法给出明确交付时间的，购房者宜尽早通过法律途径主张权利，避免损失扩大。

免责声明：本文内容仅供法律知识普及参考，不构成个案法律意见或结果承诺。案件结果受证据、法律规定、司法裁量多重因素影响，实际结果存在差异。