从万达到融创 广州文旅城十年预留地终被收储偿债

观点网 一块土地，串起了万达的转身、融创的接盘与化债。

10月26日，融创房地产集团有限公司公告，广州万达文化旅游城投资有限公司与广州市花都区土地开发储备中心签订《国有土地使用权收储补偿协议》，土地补偿款总额为2.7亿元。

融创于公告提到，公司将聘请第三方审计机构，评估本次收储可用于兑付展期债券本息的金额。

从公告中不难发现，这笔2.72亿元补偿款，实际上是融创境内债券的偿债资金池。

而收储地块的命运，最早可以追溯到王健林"万达城"扩张最激进的那几年。

十年预留地

被收储地块的“前世今生”，都离不开“偿债”二字。

时间回溯至十一年前，万达旗下“万达城”正在全国范围内强势扩张。

2015年8月，万达以26.89亿元拿下广州花都平步大道以北、中轴线范围内A-E（5宗）合计约50.38万平方米的“巨无霸”地块，楼面价约2744元/平方米。彼时该资产包主要任务是承接文旅自持业态。

次年，万达再度于花都落子，以23.03亿元拿下花都区平步大道以北、凤凰北路以东的A-C住宅组团地块，总出让面积439510平方米。

那是万达文旅扩张最张扬的年份，花都这片土地承载的是一整套“文旅造势、地产反哺”的循环。万达在此合计两笔出让合同，整体净用地规模超84万平方米，规划总建面接近千万平方米，便是广州万达文旅城大盘的雏形。

彼时，广州万达文化旅游城项目对外宣称总投资500亿元，规划乐园、雪世界、商业MALL、酒店集群，同时配套大片住宅与储备建设用地，试图打造属于中国的文旅大城梦想。

本次被收储的83331平方米地块（约125亩），就属于广州万达文旅城原始土地包的组成部分，权属登记在广州万达文化旅游城投资有限公司名下。

规划中，该宗地作为后期开发的预留用地，计划后续开发住宅及配套，但万达时代该地块始终没有启动开发，作为生地静静搁置在大盘之中。

愿景在2017年出现裂缝。这一年，遭遇流动性危机的万达，将西双版纳、南昌、合肥、哈尔滨、无锡、青岛、广州、成都、重庆、桂林、济南、昆明、海口等13个文旅项目91%股权，作价438.44亿元转让给融创房地产集团，项目公司同时承接约454亿元存量贷款。

值的一提的是，最初万达资产转让的方案为13个文旅城+76家酒店一并打包出售至融创。

其中，万达出让的13个文旅项目总建筑面积合计约为5897万平方米，当中自持面积约为924万平方米，可售面积为4973万平方米。可售面积占总面积的84%。

但最终交易时，融创放弃接手酒店资产，只保留13座文旅城项目，对应的文旅城股权交易对价从原先295.75亿元抬升至438.44亿元；万达拟出让的酒店资产则调整为77家，并引入富力地产以199.06亿元成交，相较最初估值大幅缩水，以接近账面净值六折的价格拿下这批酒店资产。

实际上，通过该次交易，融创一次性将万达手中绝大多数的土地储备收入囊中，这也是融创近年来通过并购曲线拿到的最大面积土地。

广州文旅城项目则在万达时代中，以万达套现，融创拿地，富力得酒店落下终章。

2018年10月，融创进一步收购万达原文旅集团及13个文旅项目的设计、建设和管理公司等剩余权益，彻底接盘，其中"广州万达城"随之更名为"广州融创文旅城"。

2019年6月，广州融创文旅城开业，融创乐园、融创茂、雪世界、水世界、星级酒店群五大板块正式对外开放，孙宏斌站到了王健林曾经规划的舞台之上。

化债新路径

融创接手后的头两年，广州文旅城遵循的还是那套熟悉的逻辑：文旅城负责讲故事，周边的住宅和商业负责把故事变成现金流。

但繁华并购背后，市场环境悄然转向，叠加资金调配压力，这宗125亩储备地块依旧没能迎来开工，继续处于闲置搁置状态，成为资产包里一块沉睡的土地。

彼时没人会想到，这座承载着"销售物业反哺文旅"重资产模式的超级综合体，会在几年后以另一种方式兑现价值。

行业潮水退去，融创流动性危机爆发。2022年上半年，融创公开债务违约。

2022年底，融创推进境内大规模债券整体展期，涉及H20融创2、H1融创01、H1融1优等公司债券及ABS，合计规模约160亿元。

彼时为换取债券持有人投票同意展期，融创推出新增偿付保障资产方案，将重庆、无锡、成都、广州、济南五大文旅城自持物业，搭配绍兴黄酒小镇、重庆江北嘴AONE、温州翡翠海岸城三处销售物业，以资产收益权作为展期债券的偿付保障。

方案规定，新增偿付保障资产产生的净剩余现金流专项用于展期债券本息兑付；对外出售自持物业资产的对价须全部以现金交割，出售对价扣除必要支出后归属于发行人及子公司部分的30%用于兑付展期债券本息，且须在取得交割现金后30个工作日内提前偿还。

广州文旅城从"万达的梦、融创的旗舰"，正式变成了融创境内债券的抵押物式存在。本次被收储的125亩地块，正是这一偿付保障资产包中的一员。

如今公布的收储协议，是2022年展期条款第一次在土地层面被触发。

具体来看，土储中心按广州花都区土地管理委员会2025年第25次会议的审定结果补偿2.72亿元，融创随即启动第三方审计，评估其中可用于兑付展期债券本息的具体金额。

换言之，2.72亿元补偿款落地后，将有相当比例在审计机构核定后，流向H20融创2、H1融创01、H1融1优等公司债券及资产支持证券的持有人手中。

值的一提的是，在五个文旅城自持物业组成的偿付保障资产包中，广州文旅城是第一个以政府收储方式完成现金回流的样本。

此前无锡文旅城自持部分物业资产在司法拍卖流拍后，经由债权人申请，以17亿元作价以物抵债；重庆文旅城部分资产同样拍卖流拍后作价3.5亿元抵偿，走的都是“以物抵债”的被动路径；广州文旅城地块则走出了一条“收储—现金—定向兑付”的主动变现路径。

不过，公告同时表示，本次收储涉及资产占新增偿付保障资产的比例较低，对公司偿债能力无重大不利影响。

言下之意，资产包还厚，这只是第一滴水流进管道。

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