不要再乱买房，王石曾直言：未来10年，买房就是买城市

未来十年，普通人还该不该买房？如果要买，什么时候买、买在哪里、怎样买才不至于买错？一套房子的价值，究竟取决于钢筋水泥，还是取决于它所在的那座城市？

这些问题看似老生常谈，却关系到每个家庭几十年的财务安排。回答它们不能只盯着眼前的售楼价，而要先看清楚楼市乃至整个宏观经济正在经历什么，弄明白房价涨跌背后的逻辑。

五年前，全球的目光都集中在中国楼市的崩塌上：空置的“鬼城”、数以万亿计的不良债务，以及中国历史上规模最大的破产案。如今，舆论焦点已经转向技术先进的电动汽车、称雄全球的光伏产业和高度先进的机器人，房地产似乎渐渐淡出了视野。

一个关键问题并没有答案：那场规模庞大的住房危机到底怎么样了？它是被先进产业的繁荣“抵消”了，还是仍在幕后悄然拖累中国经济，只是人们的注意力被新技术吸引走了？对正在考虑买房的家庭来说，这个问题的答案直接决定了决策方向。

要回答它并不容易，因为对外公开的数据越来越受限。不过，近期有两类材料值得关注。

日本、欧洲和美国的经验都表明，大规模房地产崩盘可能引发严重萧条、大衰退，乃至“失去的十年”。从宏观数据看，中国应对得相当不错：经济增速从约10%降到5%，近期又降至4.5%，但这样的增速仍是日本、美国等经济体难以企及的。

真正的担忧不在于增速偏低，而在于这种增长能否持续。

2022年以前，房地产投资是中国经济增长的主要引擎之一。此后，房地产投资增速不仅转为负值，而且一年比一年糟糕。

从目前情况看，2026年可能是迄今最差的一年，房地产投资降幅高达16.2%。这意味着，依靠房地产托底经济的老路已经很难再走下去。

房地产投资只是固定资产投资的一部分，后者还包括基础设施投资，尤其还包括工厂投资。经历疫情期间的下滑和随后的恢复之后，固定资产投资增速一度维持在4%左右。

令人担忧的是，这一局面已经反转：包含基建、房地产和工厂在内的固定投资，在2026年对增长形成了4.1%的拖累。

更值得警惕的是更大的图景。经过多年近乎指数式的增长，固定投资总额看起来已经真正进入平台期。

资本的流向也折射出这种变化：根据2025年的土地市场数据，头部房企拿地主要集中在少数几个城市，这些城市的土地占头部房企拿地比例超过70%，资本对城市的判断已经高度分化。

投资只是经济增长三大组成部分之一，另外两项是消费和出口。第二组令人担忧的数据来自消费。

房地产泡沫破裂后，中国居民消费支出增速约为3%，按中国自身的标准已经偏慢。今年5月，这一指标转为负值，而过去几年里，类似情况只在疫情期间出现过。

另一方面，中国出口仍在爆发式增长。但中国经济体量庞大，外需再强，也很难完全弥补内需的走弱。

第一条是“投资渠道”。中国房地产投资占经济的比重曾快速攀升，从1997年的约2%升至2020年的约10%，如今已回落到约5%。

按照这一逻辑，房地产投资减少对经济非常不利，因为建筑师、建筑商、房产中介、厨具销售商、电工、家具店等行业的生意都会随之萎缩。

过去几年，房地产投资负增长确实严重拖累了经济，但这一拖累一直被制造业的大规模投资热潮所抵消，投资总额因此仍保持正增长。直到今年，房地产投资跌到了前所未有的程度。

“反内卷”行动启动，旨在遏制光伏、电动汽车制造等拥挤行业中的过度竞争和产能过剩。

地方政府此前为完成GDP增长目标，在这些行业进行了大量投资，现在必须削减这些过度投资。这意味着，曾经替房地产填补缺口的那股力量正在收缩，楼市下行带来的冲击，已经越来越难被制造业的繁荣所遮掩。

政策层面同样难以指望“大水漫灌”式的救市。站在2020年末回看，房地产信贷政策并不宽松：年初的“黑天鹅”事件让经济增速放缓，信贷整体有所放宽，但首付比例和房贷利率都没有松动，算不上真正刺激楼市。调控的底线，早已清晰可见。

驻马店曾发布降低公积金贷款首套房首付比例的意见，随后就被约谈。结合“十四五”规划所坚持的“房住不炒”理念，各地虽可动态调整，但像过去那样大面积放开已不太可能。指望政策再造一轮全国普涨行情，并不现实。

第二条是“消费渠道”。过去，许多家庭通过购买第二套甚至第三套房产为未来储蓄。房价上涨时，家庭觉得自己变富了，于是有信心增加消费。

如今房价已连续多年下跌，家庭财富随之缩水，减少支出也就顺理成章。房子从“储蓄罐”变成了压在家庭账本上的负担。

这一发现对购房者格外有启发。房价下跌与悲观情绪会在同一座城市里相互强化：跌得越多的地方，人们越不敢花钱，当地经济也越难回暖。

所谓“买房就是买城市”，道理正在于此。一座城市的产业、人口和信心，决定了房子能否保住价值。

总结来看，中国的房地产崩盘仍在持续。由于中国通过国有银行把投资和贷款大规模转向制造业，其影响至今还没有像上世纪90年代的日本或2007年后的美国那样剧烈。但随着“反内卷”行动收紧制造业贷款，房地产崩盘对宏观经济的影响正重新变得清晰。

如果真是如此，中国消费可能还会疲软约六年；如果“反内卷”继续推进，投资增长也可能明显恶化。对普通家庭而言，这意味着楼市很难出现短期的全面反转。

迄今为止，中国的策略是依靠制造业投资弥补房地产下滑。但受楼市拖累的家庭无力购买足够多的光伏板、电动汽车和机器人，过剩产能只能转向海外。

中国太大了，无法单靠出口走出这场困境。随着制造业投资热潮走向尾声，世界很可能不得不重新关注这场仍在持续的住房危机。

那未来十年还要不要买房、在哪里买？答案已经不在于抓住某个“上车”时机，而在于看清城市之间的分化。

在投资见顶、消费偏弱、情绪受挫的大背景下，全国普涨的时代已经结束，房子的价值越来越取决于所在城市的产业与信心。与其盲目跟风，不如把买房当作对一座城市的长期判断，这才是更稳妥的选择。