楼市大局已定？不出意外：国内40%家庭，或不可避免面对3个难题

9月29日，财政部、央行、金融监管总局出了一项房贷贴息政策，大家关心的多是能省多少钱。

我更在意的是它划的门槛：一是使用新发放的商业性个人住房贷款购买首套住房，不包括存量贷款置换；二是所购住房建筑面积不超过120平方米；三是所购住房价格不超过150万元。

这三条连起来，等于给未来几年楼市的买家画了张像：购买首套住房的普通工薪家庭，买的是面积不大、总价不高的普通房子。按120平方米、150万元计算，对应均价为1.25万/平米，因此政策重点惠及二三线城市刚需购房群体，也覆盖符合条件的其他城市购房者。

买家是这些人，卖家又是谁？答案多半是手里有好几套房的家庭。

2019年央行调查统计司对3万多户城镇家庭做过入户调查，两套房的占31%，三套及以上的占10.5%，加起来超过四成。这四成受调查城镇家庭持有多套住房，其中一些房产可能正是今天贴息政策盯着的那种二三线城市普通住宅。

所以我对"大局已定"的理解是：定下来的不是房价哪天见底，而是谁来接盘、接什么房。接盘的人群和房子类型都已经划好了范围。

一个家庭手里的房子在不在这个范围里，比全国房价涨还是跌重要得多。卖房难、养房贵、传房愁，看着是三件事，其实是同一套房子在三个时间点上的麻烦：眼下卖不卖得掉，持有期间要花多少钱，将来交给谁。

先看眼下。二手房交易网签面积61746万平方米，增长10.7%，比同期新房销售面积56483万平方米，同比下降13.2%还多。

二手房成交量已经超过新房，一个在涨，一个在跌。但量涨了，不等于卖家就轻松了。

9月份三线城市二手住宅销售价格环比下降0.3%，降幅与上月相同。这是典型的以价换量，成交是卖家一点点让价换来的。

一线城市是另一番情形：二手房环比上涨0.2%，连续7个月环比上涨且涨幅较上月扩大，同时截至9月末，北京主要中介机构挂牌房源较年初下降12%，武汉二手住房挂牌量同比减少19%。大城市排队卖房的人在变少，小城市的队伍还没怎么缩短。

为什么会这样？根子在人口。

2025年末，全国总人口为140489万人，全年出生人口792万人、死亡人口1131万人，人口总量同比减少339万人。年轻人本来就在变少，还在往大城市集中。

三四线城市的房子不是没人想买，是想买的人一年比一年少，而且越来越挑剔。我觉得很多人把卖房难看成了价格问题，以为价格降到位就能卖掉。

其实它更像排队，关键是你前面排着多少人。今年房屋新开工面积34031万平方米，同比下降24.9%，开发商已经收手了，可9月末，新建商品房待售面积74825万平方米，同比下降1.5%，库存消化得很慢。

这意味着二手房卖家同时要跟三拨人抢同一批买家：急着回笼资金的开发商、各地按评估价收旧房的国企、楼上楼下一起挂牌的邻居。开发商可以送车位、降首付，国企收购有政策托底，普通家庭手里只有降价这一招。

再看持有期间。很多家庭算房子的账，只算首付和月供，没算养房的钱。

这不怪大家，我国商品房市场才二十多年，还没有哪代人完整经历过一套房子从新到老的全过程。物业费、取暖费是看得见的开销，真正花钱的是房子变老。

截至2022年底，我国城镇既有房屋中建成年份超过30年的接近20%，进入了设计使用年限的中后期。此前有研究人员预计，到2040年前后，将有近80%的城镇既有房屋进入这一阶段。

国家已经在想办法。房屋养老金由个人账户和公共账户两部分组成。

个人账户就是业主交存的住宅专项维修资金，公共账户由政府负责建立，可通过财政补助、土地出让金归集等方式筹集资金，上海等22个城市已开展相关试点。这个方向没问题，但有两点得看清楚。

第一，这笔钱管的是房子安全不出事，管不了房子在市场上值多少。房子不漏水、外墙不掉，不等于它能卖上价。

第二，22个试点城市基本是大城市，三四线城市财政本来就紧，公共账户什么时候能建起来、能攒多少钱，现在都不好说。还有一笔账更隐蔽，就是机会成本。

按2026年二季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率3.06%测算，符合条件的贷款在贴息期间实际承担的利率可降至2.06%，贴息期限最长5年，单户贴息贷款规模上限100万元。买家借钱的成本降到这么低，手握旧房的人却要承受房价下跌、租金走低和逐年增加的维修开支。

同样一笔钱，一边越来越便宜，一边一直在掉价，拖得越久，两边差得越多。新建住宅也在提标准，层高、隔音、电梯都要求更高。

好比新款手机一上市，旧手机没坏也会掉价，没电梯、户型过时的老房子在买家眼里只会越来越不值钱。最后看将来。

这一点离四五十岁的人最近，大家却很少拿出来说。如今五六十岁的父母，很多只有一个孩子。小两口结婚后，身后可能是双方老人的三四套房。

过去是全家凑钱给孩子买一套，往后是一个孩子要接好几套。孩子在大城市安了家，老家的房子住不上、租不出、卖不动，每年还得交物业费。

日本走过这段路。日本2023年住宅与土地统计调查显示，空置住宅约900万套，空置率13.8%，其中不用于出租、出售或度假等用途的空置住宅约385万套，也包括一些继承后长期闲置、难以处置的房子，日本人管这类难以变现、还要承担维护成本的不动产叫"负动产"。

我们的情况跟日本不完全一样，常住人口城镇化率达到67.89%，城镇化还有空间，大城市仍然有需求。但在人口持续外流的县城和小城市，日本的情况很可能部分重演。

父母想把房子完完整整留给孩子，心意可以理解，可孩子真正用得上的，也许是一笔随时能取的钱，而不是一串每年都要交费的钥匙。把三个难题放在一起，症结就清楚了：问题不在于家里资产少，而在于资产的形式和用途对不上。

人上了年纪，看病、请护工、帮衬孩子，要的是随时能取出来的现金，手里攥着的却是变现慢、持有要花钱、下一代未必想要的房子。好比揣着一张大面额支票去菜市场，票面再大也找不开零钱。

这一轮政策我看还有一层意思。贴息政策实施期暂定1年，而且只针对首套普通住房，等于在这一年里给二三线城市的刚需买家加了一把力。

对手里有闲置房的家庭来说，这一年是难得的窗口：买家的贷款成本降了，愿意出手的人多了。等窗口关上，排队的人只会更多。

所以四十到六十岁这代人，与其天天盯着房价指数，不如拿家里每套房问自己三个问题：五年后谁住？一年实际要花多少钱？

真急用钱时，几个月能卖掉、能卖多少？三个问题都答不上来的那套，就该趁身体好、精力足的时候主动处理：卖掉，换成适合养老的电梯房，或者至少先把产权和继承安排清楚。

当年的最高价多半回不来了，非要等它回来，就是拿后半辈子的现金流去赌一个很小的概率。楼市分化以后，最贵的不是房子，而是"再等等"。

主动处理的人还能挑时机、挑价格，被动处理的人只能接受别人开的价。往后比家底，不比谁的房产证多，比的是急用钱时谁的资产能及时变成钱。