约定以土地使用权出资，出资人擅自转卖土地，合作入股合同能继续履行吗？

约定以土地使用权出资，出资人擅自转卖土地，合作入股合同能继续履行吗？

李舒律师 等

依据公司法，股东可以货币、土地使用权等可评估、可转让的非货币财产作价出资。货币出资逾期不缴，守约方可主张继续出资或者解除合同；如果出资标的是特定国有土地使用权，出资人在签约后擅自将该土地转让给第三方，合作方还能不能要求继续履行增资入股约定？本文结合最高人民法院经典案例解析该问题。

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裁判要旨

各方约定以国有土地使用权作价出资入股之后，出资人又将该土地使用权另行转让至第三人名下，导致土地无法过户至目标公司的，属于合同目的不能实现，入股合作合同应予解除；守约方起诉要求继续履行出资、办理土地过户登记的，法院不予支持。

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案情简介

1. 2015年12月28日，自然人甲通过公开竞拍取得案涉国有土地使用权，土地总出让价款4995万元，甲已缴纳1717.45万元。

2. 项目公司由两名自然人持股。2017年5月22日，甲与该两名股东签订《合作协议》，约定对项目公司增资扩股：甲以已经缴纳的1717.45万元土地出让金对应的土地权益入股；剩余土地出让金由项目公司承担支付；各方约定由项目公司作为主体开发该地块，甲负有将案涉国有土地使用权过户登记至项目公司名下的义务。

3. 2017年8月31日，甲独资设立一家房地产开发公司。2018年3月20日，经自然资源主管部门同意，甲将案涉国有土地使用权转让给该房开公司，地块已经启动房地产开发建设。

4. 项目公司股东向法院起诉，请求判令继续履行《合作协议》、把案涉土地使用权过户登记至项目公司名下。一审、二审法院均认定土地已经转让第三方、不具备过户条件，判决解除案涉《合作协议》。

5. 原告不服二审判决，向最高人民法院申请再审。最高院再审认定，案涉土地使用权已经无法变更登记至项目公司，合作开发、增资入股的合同目的已无法实现，维持合同解除的结论。

案件来源：最高人民法院(2020)最高法民再232号

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裁判要点及思路

1. 案涉《合作协议》的核心目的，是各方以案涉土地使用权作为出资投入项目公司，由项目公司统一开发案涉地块。

2. 虽然土地暂未完成权属变更，但受让的房开公司已经缴纳土地相关款项、取得交地确认文件、办理建设用地规划许可、进场施工，地块上已经形成新的开发权益与其他利害关系人的合法权利。若再强制过户给项目公司出资，会损害第三方合法权益，事实上已经不具备继续履行的可行性。

3. 出资人擅自处置拟用于出资的土地使用权，构成根本违约，满足法定解除要件。合同解除后，守约方依然可以另行向违约出资人主张违约责任、赔偿损失。

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实务要点总结

1. 以特定不动产（土地、房产）作为非货币出资，风险远高于货币出资。应当尽早办理权属转移登记至目标公司名下；在完成过户之前，出资人仍然有权对外处分该财产。一旦土地被转让给善意第三人，出资约定大概率无法继续履行。

2. 出资合同因标的灭失、被另行处分而解除，不免除违约方的违约责任。签署增资、合作入股协议时，建议单独设置高额违约条款，锁定出资人擅自处置拟出资财产的赔偿责任。

3. 区分两个路径：守约方不是只能解除合同；在标的还没有被处分、能够过户的前提下，守约方可主张继续履行并办理权属转移；一旦标的已经转让、被查封、投入开发导致履行不能，法院通常只能判令解除合同、主张赔偿。

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相关法律规定

《中华人民共和国民法典》

第五百六十三条第一款有下列情形之一的 , 当事人可以解除合同 : … … ( 四 ) 当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的 ; … …

第五百六十六条第一款、第二款合同解除后 , 尚未履行的 , 终止履行 ; 已经履行的 , 根据履行情况和合同性质 , 当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施 , 并有权请求赔偿损失 。 合同因违约解除的 , 解除权人可以请求违约方承担违约责任 , 但是当事人另有约定的除外 。

《中华人民共和国公司法》

第四十八条股东可以用货币出资 , 也可以用实物 、 知识产权 、 土地使用权 、 股权 、 债权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资 ; 但 2 8 判 决 书 中 的 公 司 法 : 经 典 公 司 法 案 例 点 评 及 胜 诉 实 战 指 南 是 , 法律 、 行政法规规定不得作为出资的财产除外 。 对作为出资的非货币财产应当评估作价 , 核实财产 , 不得高估或者低估作价 。 法律 、 行政法规对评估作价有规定的 , 从其规定 。

第四十九条股东应当按期足额缴纳公司章程规定的各自所认缴的出资额 。 股东以货币出资的 , 应当将货币出资足额存入有限责任公司在银行开设的账户 ; 以非货币财产出资的 , 应当依法办理其财产权的转移手续 。 股东未按期足额缴纳出资的 , 除应当向公司足额缴纳外 , 还应当对给公司造成的损失承担赔偿责任 。

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类案一：合作开发出资方无力出资，守约方有权解除合作协议

案号：（2019）最高法民申 3241 号

裁判要点：合作开发协议项下出资义务明确，出资方不能证明具备出资能力、未按期注入资金，项目停滞。出资方主张对方没有提供项目进度资料、自己享有先履行抗辩权，无合同与事实依据，守约方行使解除权合法。

类案二：一方违约情形下，守约方享有选择权：继续履行或解除合同

案号：（2019）黔 01 民终 4897 号

裁判要点：合同一方违约时，法律赋予守约方选择权，既可以要求对方继续履行、支付价款，也可以选择解除合同并主张损失赔偿；合同中约定的退出回购机制，不能剥夺守约方该法定选择权。

李舒律师北京云亭律师事务所创始合伙人

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专业领域商事诉讼 | 公司合规与股东间争议 | 金融与执行 | 刑事辩护

*此处北京云亭律师事务所，为作者完成文章写作时所在工作单位。

作者简介

李舒律师

北京云亭律所创始合伙人

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