千年预言正在应验？有路无人走，有房无人住，学区房时代结束了？

2026年秋季学期已经过去两个多月，各地今年的招生规则都执行下去了。我们把几份文件放在一起读，有个判断越来越清楚：花几百万买一套老房子，给孩子换一个名校学位，这条路在变窄。

学区房的好日子快到头了。

北京今年4月发布的入学意见写得很明白，小学入学采取登记入学为主，单校划片和多校划片相结合的方式；小升初按志愿派位的方式入学。派位就是摇号。

房子买得再贵，也只换来一次抽签机会。

北京在这件事上动手更早。北京东西城早就开始调整学区房入学规则，但两区执行时间并不相同。东城区早在2019年就对符合条件的新购房家庭实行多校划片，西城区则在2020年明确了7月31日这一重要时间节点。

线一划下去，房本和某一所名校之间原来那种“硬绑定”就松开了。

不少地方还用学位锁定来管。江苏南通海门区今年的招生政策规定，多校划片区域可自主选择一所学校报名，学位实行锁定，小学六年一学位、幼儿园和初中三年一学位。

一套房在锁定期内只能用一次。转手买进的人，孩子未必还有名额，这样一来，炒学区房的账就很难算得过来。

学区房是怎么来的，可以往回捋一捋。1986年义务教育法确立了就近入学，名校附近的房子从那以后就带上了学位溢价。

2020年起公办民办同步招生，2021年开始“双减”，别的择校路子一条条关上，房子成了家长手里最后一张牌。现在多校划片推开了，这张牌也不灵了。

招生规则变了，这只是一方面。更让我们心里发沉的是人口数字。

国家统计局今年1月公布，全年出生人口792万人，人口出生率为5.63‰；死亡人口1131万人，自然增长率是负的。2025年年末全国人口140489万人，比上年末减少339万人。

792万要放在时间线上看。2021-2025年，中国年度出生人口数分别是1062万人、956万人、902万人、954万人和792万人。

和2016年那个高点比，2025年出生人数，比近十年来的高峰（2016年）下降了一半还多。愿意生孩子的家庭少了，每个家庭生的孩子也少了。

小学校门口最先感觉到变化。教育部今年7月发布的公报显示，2025年全国小学阶段教育招生1461.74万人，在校生10178.29万人，毕业生1860.51万人。

毕业走了一千八百多万人，入学只来了一千四百多万人，一进一出差了将近400万。小学校园一年比一年空。

幼儿园的变化来得更早。2025年全国共有幼儿园23.19万所，2023年还有27万多所，两年少了4万多所。

全国共有学前教育在园幼儿3225.52万人，比前些年的高峰少了一大截。幼儿园先冷下来，再过几年就轮到小学和初中。

时间可以往后推一推。2025年出生的孩子，2031年前后上一年级。

按792万出生人口算，那一年的一年级新生大概只有今年的一半多一点。学位从大家抢变成学校等人，学区房最值钱的就是“稀缺”，到那时这一条就站不住了。

这笔账照着出生人口就能算出来。

民间一直流传“有路无人走，有房无人住”这句话，常被叫作千年预言。它出自哪里已经考证不清，好几个版本都打着古人的名号，当不了史料。

可把它放在今天的统计数字旁边，我们读着有些心酸，它讲的正是人往哪里去。

先说路。交通运输部今年6月的公报显示，农村公路里程471.12万公里、增加6.75万公里，其中县道里程70.57万公里、乡道里程124.03万公里、村道里程276.52万公里。

具备条件的乡镇和建制村，2020年就全部通了硬化路。

这些路修得扎实，成绩是实打实的。山里的果子运得出来，快递送得进村，老人看病、孩子上学都方便多了。

路上走的人却在变少。2025年城镇常住人口95380万人，比上年末增加1030万人；乡村常住人口45109万人，减少1369万人。

乡村一年少了一千多万常住人口，走的多是年轻人。修路的钱也跟着调整，2025年农村公路3734亿元、下降17.9%。

大规模新修的阶段过去了，接下来重点是养护。路已经铺好，难的是让路上有车、有货、有人，这要靠村里有产业、有活干。

再说房。国家统计局10月发布的数据显示，9月末，新建商品房待售面积74825万平方米，同比下降1.5%，其中住宅39697万平方米。

这只是开发商手里没卖出去的新房。居民家里闲着的房子，还不在这个数里。

成交情况也变了。1—9月份，新建商品房销售面积56483万平方米，同比下降13.2%；同一时期，二手房交易网签面积61746万平方米，同比增长10.7%。

二手房的成交面积已经超过新房。市场从缺房子变成了挑房子。

存量房也在想办法消化。2024年起，各地陆续收购存量商品房，改作保障性住房，城市更新也在推进。

我们认为这些办法能缓解库存，可人口往下走的方向改不了。以后房子值不值钱，要看地段、配套和住着舒不舒服。

学区标签带来的溢价会越来越薄。

日本的情况可以参照。日本2023年住宅与土地统计调查显示，全国空置住宅约900万套，空置率13.8%，两项都是历史最高。

日本人口开始下降比我们早十几年。他们乡下的房子，白送都不一定有人接手。

学校合并，过去也有教训。2001年前后，农村中小学开始大规模调整布局，后来出现了孩子上学路远、寄宿条件跟不上等问题。

2012年，国务院办公厅专门发文，规范农村义务教育学校布局调整，要求不能盲目撤并。这段经历提醒大家，并校要稳。

新一轮整合已经开始了。目前全国共有普通小学12.83万所。

另有不计校数小学教学点4.23万个。县城和乡镇的小学还会继续合并，老师会往中心校和县城集中。

偏远山区的小规模学校该保留的还得保留，孩子上学的路不能太远。

孩子少了，也有好处。2025年小学阶段生师比优化至15.76:1，初中阶段生师比优化为13.00:1。

小学里56人以上大班和超大班1.53万个，占总班数的比例0.58%。每个孩子能分到的老师更多了，普通学校往名校靠拢，比过去更有底气。

国家也在托底。2025年起实施育儿补贴制度，3岁以下的孩子每人每年补贴3600元。

同年秋季学期起，公办幼儿园学前一年的保育教育费也免了。这些钱确实减轻了家里的负担，可人口趋势要扭转过来，需要很长时间。

正打算买房的家庭，先把账算明白。下单之前，读一读当地教育部门当年的招生文件，弄清楚是单校划片还是多校划片、学位锁几年、户籍和居住年限有什么要求。

中介说的“对口名校”听听就好。为了一个学位背上还不起的房贷，太不划算。

房子是拿来住的，孩子成长靠的是学校和家里用心。“有路无人走，有房无人住”这句老话，我们更愿意把它当成一句提醒：路和房都是人建起来的，人往哪里走，资源就往哪里流。

看准了人往哪里去，比押上全部身家去赌一套学区房踏实得多。