上海二手房卖疯了！

监测数据显示，上海二手房（含商业）单日网签成交量在3月28日达1585套，不仅刷新今年年内单日成交纪录，更是打破去年3月15日1473套的前峰值纪录，创下近五年上海二手房单日网签成交历史新高。

这一数据发布时，距离2月25日上海“沪七条”新政落地刚好满月。一个月前，当上海五部门联合发布楼市优化政策、放宽购房门槛时，市场不乏观望甚至看跌的声音。然而一个月后，政策市再次发威。

业内普遍将月成交2万套视为上海二手房市场的“荣枯线”，而3万套则是市场进入活跃周期的分界线。截至3月28日，上海3月二手房累计网签量已达2万7733套，同比上涨8%，且周度成交量持续创新高。

成交节奏也在加快。据上海链家监测，新政后日均带看量较新政前增长30%，日均新增客户量增长51%。在徐汇区的一家房产中介门店，三月份房源主动成交量已达110套左右，相较一月份提升了60%；门店本月带看量超过280组，同样比一月增长50%以上。

安居客研究院有预测：3月上海二手房成交有望冲击并突破3万套。若月成交实现3万套，将达到2021年同期的水平。

分析师则认为，当前这一成交量，已经能说明市场在明显回暖。

值得注意的是，二手房挂牌量正出现收缩。据中指研究院统计，从头部中介挂牌量看，3月份前两周上海二手房新增挂牌量同比分别下降27%、48%。同时，存量挂牌套数也呈下降趋势，2月末头部中介总挂牌量较去年10月高点下降30.7%，已回落至近三年较低水平。

这意味着，业主心态已经发生变化。上海链家研究院负责人表示，业主已从前期“急于去化”的心态，转向春节前的“观望惜售”，再到春节后的理性调价。整体议价幅度正在收窄，市场恐慌性抛售的现象已逐步消失。

另据报道，截至3月23日，宁波全市新建商品房和二手房网签量环比分别增长88%和132%。

一名当地二手房经纪从业人员说，一般来说，二手房月成交量5000套被视为宁波市场的荣枯线，而本月二手房成交量有很大概率站上6000套。

2月28日，宁波启动了第三期全域商品住房“以旧换新”活动，重点收购2010年前建成的旧房。宁波住房“以旧换新”的亮点在于“加价收购”。旧房价格由三家第三方机构独立评估后取平均值确定，同时，参与换房的民众还可额外获得评估价5%的“换购券”补贴。

回头再看上海楼市。这一轮二手房火爆行情的底色，是刚需的集中释放。

数据显示，当前成交主力是总价300万元以内的入门级房源，3月上半月其成交占比已攀升至72%。地铁房、外环外刚改最抢手，成交周期大幅缩短；核心区优质房源议价空间收窄，部分业主出现惜售、涨价现象，而远郊老破大、配套薄弱房源仍承压，降价难成交。在广州，同样呈现结构性特征——小户型成交是主力，总价100万元至200万元的刚需客占据主导。

“沪七条”政策的精准发力，是点燃这波行情的关键引信。新政的核心在于大幅降低购房门槛：非沪籍居民购买外环内住房的社保或个税缴纳年限从3年缩短至1年，满3年还可在外环内增购1套住房。公积金贷款政策同步优化，首套住房最高贷款额度从160万元提高至240万元，叠加多子女家庭政策后最高可达324万元。

以“沪七条”（放松限购、优化公积金、房产税减免）为标杆，济南（人才购房补贴）、长春（优化公积金）、佛山（“好房子”建设指引）、天津（15个新建城市更新项目）、深圳（安居房政策落地）等地市稳市场政策纷纷出台，助力3月“小阳春”的到来。

数据显示，截至3月28日，北京同期成交17153套，日均613套，同比微降1.3%；深圳成交4671套，日均167套，同比下降17%。从价格端看，国家统计局数据显示，2月上海、北京二手房成交价环比小幅回升，深圳微降0.4%。这也印证了上海市场“量升价稳”的态势。

尽管市场回暖明确，但需理性看待：当前火爆是结构性回暖，而非普涨，看跌情绪的存在，恰恰反映了市场的分化与理性。

一方面，核心城市、核心板块、优质房源是回暖主力。上海内环、北京五环内、广州天河等核心区价格企稳回升，次新房、地铁房、学区房成交活跃；另一方面，三四线城市、远郊无配套房源、房龄超 20 年的大户型，即便降价 10%-20% 仍难成交，去化压力依旧存在。

2026年政府工作报告从供给与需求两端协同施策：供给端坚持“因城施策”，推动“控增量、去库存、优供给”，并通过继续鼓励收购存量商品房用于保障性住房，以市场化方式优化供给结构、缓解库存压力；需求端则强化政策与人口发展战略的联动，明确提出“加强初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性住房需求”，标志着住房支持政策正朝着更具靶向性、与生育鼓励政策深度融合的方向调整，同时配合深化住房公积金制度改革，共同构建有利于房地产市场稳定与合理需求释放的长效支持机制。

土地供应也于3月5日出了新规。“以存定增”要求地方政府必须优先盘活闲置低效的土地资源，才能获得相应的新增指标；新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不用于经营性房地产开发。