4千/㎡起买独栋！深圳法拍小产权房遭79人疯抢，图啥？

用一套商品房的价格买一栋楼，你会心动吗？

刚刚过去的3月，深圳小产权房又火了：

4栋法拍小产权房吸引79人次参与拍卖、竞价626次，平均溢价率超120%。

都说不买房，为什么又都抢着买独栋小产权房？

抢疯了！

独栋小产权房成交率超85%！

近期，一栋位于宝安松岗东方社区的私宅被摆上了法拍平台。

从照片来看，这栋私宅共5层，是步梯房，一楼可以做商铺，2-5楼可以用于出租，内部装修一般。

▲房子实拍 | 图源：阿里司法拍卖

但房子建面约639.6㎡，起拍价却低至约255.9万，即起拍单价仅4千/㎡。

超笋的价格，吸引了19人竞拍、竞价150次，最终成交价超过550万——价格翻倍成交！

▲成交价格翻倍

而在这之前，法拍私宅就不乏翻倍成交的案例：

3月19日，一栋宝安松岗红星社区的私宅，吸引了21个人竞拍、叫价263次，最后成交价从385万飙到800万，溢价率超过100%！

3月8日，龙华油松水斗新围富豪新村的私宅，起拍价365万，成交价却超过1000万，溢价1.75倍。

甚至，@深圳买房计划 盘点发现：

2025年至今，深圳17栋法拍独栋私宅中，仅2套流拍，成交率超85%（已剔除撤回房源）。

▲2025年至今，法拍私宅成交火热（上下滑动查看，数据来源：阿里司法拍卖）

这些房子都有以下特点：

1、成交总价多在300-1000万之间，基本是一套商品房的价格买一栋楼；

2、现状多已腾空或即将腾空；

3、近3成标的价格翻倍成交、过半数溢价率超过了50%。

要知道，目前法拍住宅成交率也就在6成左右、大多是底价成交，可见法拍私宅是真的被抢着买！

便宜还合规？

法拍小产权房有啥缺点？

能这么吸引人，或有四大原因：

一是，唯一合法购买小产权房的途径。

都知道小产权房买卖不合规，但在部分私宅的法拍公告里，有这样的说明：

本次拍卖标的物为“小产权房”（或称“乡产权房”），其权利性质特殊，竞买人竞得后仅能依据法院出具的《执行裁定书》、《成交确认书》等法律文书获得占有、使用的权利，无法在不动产登记机构办理产权过户登记手续，无法取得《不动产权证书》。

简单来说，过不了户、没有房产证，但权益归买受人所有，且受法律认可和保护。

二是，租金回报率较高。

案例一：

位于龙华油松水斗新围富豪新村的一栋私宅，房子靠华为坂田基地、天虹商场，共7层、建面超760㎡、有15套房可租。

根据村里和房子的装修条件估算，每年收租估计或在35万上下。

房子成交总价1006万左右，算下来租金回报率约3.5%。

▲ 三房一厅 |图源：阿里拍 卖

案例二：

位于宝安松岗红星社区格布村的一栋私宅，周边城中村密集、有红星小学、 喜港城百货等 ，房子建面约 536㎡、共4层、16套房。

估算年租金约14万左右，而房子成交价530万，算下来租金回报率约2.8%。

▲房子内部为空房 | 图源：阿里拍卖

回报率都不算特别高，需要收租30年以上才能回本。

但比起存银行还是要划算很多，而且还能收取卫生间/管理费、网络费、水电费差额等其他费用。

对此，有网友觉得：“可以买来收租养老。”

三是，博拆迁。

随着旧改变难，大部分房子拆迁的可能性已经很低了。

比如龙岗布吉松元头村的一栋私宅，属于回龙铺吓屋旧改项目，从现状来看明显已经进入清拆阶段，还喷上了“拆”字。

▲房子喷上了“拆”字，却还是难拆

但实际上，这个由万科操盘的项目，但已经停滞很久，又因为清租退租，这栋房子的水电、门窗都拆掉了，要重新修缮也是一笔不小的费用。

所以，房子已经两次流拍，房子从335万降到268万，进入变卖阶段。

▲房源内部已拆除门窗、水电

四是，成交价略低于市价。

目前，宝安/龙华/龙岗等非中心区的独栋农民房，挂牌价多在1万+/㎡左右。

而法拍小产权房的价格在8千-1.3万/㎡之间，相比之下略有优势。

不过，买法拍小产权房也有缺点：

1、变现难：

难以抵押、出售，只能自住或出租，对买房人的现金流要求比较高。

2、贷款受限：

部分需要一次性付款，其他也只能在小银行申请贷款，年限多为2-5年不等，月供压力大。

3、风险核实：

部分房源未清租、未核实出租情况，也不拍摄室内装修情况、不组织看房，需要买家自行核实真实情况。

4、空租风险：

用于出租有空租风险，维护成本也高，网传租金往往虚高，建议有需求的实地了解周围真实租金水平。

最后，近期法拍平台又上架了一套位于宝安松岗潭头社区的私宅，起拍价约365万、建面超900㎡，单价不足4千/㎡。

你会心动吗？

▲起拍单价不到4千/㎡的6层独栋