房价，止跌了？

4月15日，国家统计局公布了2026年3月份70个大中城市的二手房价指数，我直接先把表格给贴出来。

说明一下哈，统计局公布的，还有“新建住宅销售价格指数”，但那个是指开发商新销售的新建住宅的价格，相比之下，二手房才能真正代表市场上存量房子的价格情况，所以，我就只贴了二手房变化的表格。

另外，表格中“环比”指的是相比上个月，表格中的“同比”指的是相比去年同期，而上个月和去年同期，指数规定好是100，所以，本月大于100就是涨，小于100就是跌，等于100就是没涨没跌，我们主要看环比，这是最直接的。

大家是不是发现，这次和2025年的数据很不一样，不是所有城市在100以下了，而是有很多城市都在100以上，环比有17个城市出现上涨，比方大家最关心的北京、上海、深圳、广州这F4，指数全部都在100以上。

大城市房价，真的止跌了？

是的，不仅国家统计局的数据是这样，民间统计房价的权威数据中原领先指数，也显示了F4的房价止跌回升。而且，这一轮小阳春与2024年底到2025年2月的那波小阳春还不太一样，那一次F4其实有降有升，这一次是F4集体回升。

众所周知，美国人最大头的财富和资产是股票，而我们中国人最大头的财富和资产是房子，而且，房子和股票还不一样，绝大部分中国人的房子都连带着债务，房价要是一直跌，就意味着老百姓的资产负债表（负债和资产对比）一直在恶化，只有房价止跌，老百姓的资产负债表才能改善，老百姓才稍稍敢大胆一点儿消费和花钱……

更进一步，房价如果真的止跌了，也意味着需要改善住房需求的人，更有可能出手购买新的房子，也意味着中国房地产最冷的寒夜已经过去；另一方面，房地产+基础设施建设，一直是传统中国经济的核心，房价止跌，也意味着经济最艰难的时段过去……

问题来了——

中国的房价，到底是不是真正整体止跌了？

这个问题有点复杂，下一个断语也并不是那么容易。但是，我们可以通过几个维度来进行分析和观察。

第一个维度，当然还是房价本身，看这次房价止跌的覆盖范围。

统计局发布的表格中，70个大中城市的二手住宅价格环比数据中，主要还是一二线城市的房价出现了环比反弹或持平，其他的53个城市的房价环比依然是下跌的。

更进一步，看表格中“同比”这一栏，你会发现，70个大中城市二手住宅价格的同比数据，其实都还在下降（没有例外）。

这说明什么？说明当前的房价反弹，有可能只是大城市基于居民收入水平以及未来的人口流入预期而止跌，而非整个国家普遍的房价反弹。

第二个维度，是要看居民的债务杠杆，如果债务杠杆仍然处于最高水平，那么房价的反弹必然是昙花一现，如果居民去杠杆已经非常明显并且持稳，那么，房价有可能持稳。

根据CNBS数据，2025年4季度，中国居民部门债务/GDP已经降至59.4%，相比2023年初到2024年年初的峰值62%已经明显下降，该杠杆率如果能稳住，那么中国的房价很可能阶段性触底。

第三个维度，是看各大城市的租金回报率（租售比）情况，如果租售比依然远低于中国10年期国债收益率（2022年以前），那说明房价暂时还很难企稳。

下面的图表，是中原地产所做的北上广深四大城市租金回报率的情况，将其与国债收益率做一个对比，可以发现，上海的二手住宅租金回报率早就超过了国债收益率，深圳和广州则是基本持平，而北京尚未超过。

第四个维度，我们可以看另外两个经济大国房地产泡沫破裂后房价下跌的幅度——本质上说，房价的下跌，都是居民把债务杠杆加到极限之后所造成的结果，而世界上的巨型经济体，只有美国与日本的房地产泡沫，堪与中国的房地产泡沫一比。

根据OECD的数据，如果均以2015年房价作为100的话，日本在1991年房地产泡沫顶峰时期房价指数为175，其跌至2008年一季度的99才出现持稳，相当于跌去43%才持稳。但随后又遭遇美国次贷危机冲击，最终直到2009年房价才基本止跌。美国在2007年二季度房价泡沫中房价指数为104.3，跌至2011年二季度房价指数为82，跌去了20%。

因为不管是文化底色还是当年房地产加杠杆的情况，中国与日本更为接近，所以日本房价历史更具参考价值——观察前面图表中四大城市的房价跌幅，从2021年或2022年的高点到现在，深圳和广州的跌幅都超过了40%，而上海与北京则接近40%，整体的跌幅，基本与日本房价第一轮下跌幅度接近，但下跌速度却远超日本——日本是跌了17年才跌去40%多，我们中国4年多就跌到了。

结合以上四个维度的考虑，我个人倾向于认为，中国房价下跌最剧烈的阶段已经过去，但是不是会企稳反弹，还需要参考接下来几个月的数据，根据日本的经验判断，在不遇到其他冲击的情况下，房价有可能会持稳或者弱势反弹一段时间。

但，在考虑到中国人口迅速老龄化的情况下，从租金回报率以及日本房价历史经验来看，房价再次大幅度上涨的可能性极低。