房子明明已经过剩，为什么开发商还在建房？温铁军早已道破原因

房子明明已经过剩，库存堆得像小山，开发商怎么还敢拿地、开工，工地上的塔吊为什么一直转个不停？

按常理，货卖不动就该歇一歇，可现实偏偏反着来，难道是账算不明白，还是这里头藏着别的门道？

温铁军早就点破过一层：买房的人，不一定是为了住。

房子成了投资工具，需求就不是“够不够住”能衡量的。

想看明白这笔账，得先把眼前的行情和整个经济的大账本摆出来对一对。

国家统计局10月19日公布的数据显示，今年1至9月，新建商品房销售面积同比下降13.2%，新开工面积下降24.9%。

9月末新建商品房待售面积7.48亿平方米，同比下降1.5%。

销量在掉，开工在减，可库存还在高位。

这笔账怎么算？

杨博瑜习惯用周期的视角看宏观经济，他觉得周期没那么玄乎，用大白话就能讲清楚。

他的分析分三块：一是用数据看今年经济到底啥状况；二是用简单模型讲周期怎么转，现在走到了哪一步；三是眼下能不能靠逆周期手段自救。

先看房地产。

中指研究院的数据显示，2023年5月，百强房企销售额环比下降18.8%，百城新房价格由涨转跌。

2023年1至3月市场热度很高，一度以为地产的春天到了，其实只是疫情期间积压的购房需求集中释放。

从2023年4月开始，商品房成交面积断崖式下跌，二手房挂牌量持续走高。

杭州2023年4月二手房挂牌量达21万套，创下历史纪录，成交面积却在下降，库存慢慢积压。

为了消化库存，多数交易都是折价成交。

2023年5月，全国100个城市中，二手房价格同比下跌的有75个，而且跌幅还在扩大。

再看债务。

截至2023年4月末，恒大地产未能清偿的到期债务累计约2700多亿元，逾期的商业票据累计超过2500亿元。

地产销量一降，压力就传到了地方财政。

2023年5月24日，网上流传一份昆明城投专家会议纪要，说部分城投到期债务兑付困难。

这件事已经被辟谣，但能看出市场的担忧。

昆明2019年土地出让收入是915.7亿元，到2022年仅剩123.6亿元，三年间从近千亿掉到了百亿左右。

一边是土地出让收入在减少，一边是60万亿元城投债的压力，地方债务问题开始引发各方关注。

再看供给侧。

2023年5月官方制造业PMI为48.8，低于前值49.2，也低于市场预期的49.4，连续四个月下行，连续两个月处于收缩区间。

开工率和订单表现不佳，反映到财务上，就是今年1至4月全国规模以上工业企业利润下降20.6%。

需求侧也一样。

2023年4月CPI和PPI连续四个月环比下行，农产品和工业品价格都在回落。

库存在逐步消化，供给端并不充裕，价格仍然起不来，说明需求端同样疲软。

出口呢？

单看数字，似乎不错：2023年一季度以来，出口增速从低谷回暖，降幅逐步收窄。

但这背后有容易产生误导的数字因素。

以人民币计价，2023年4月进出口总额为3.43万亿元，同比增长8.9%，可人民币自1月以来已经贬值超过6%，外贸又以美元结算为主，按美元计价，同比仅增长1.1%。

从2023年4月开始，出口动能走弱，4月进出口额环比3月下降6.6%。

再说就业。

2021年1月，16至24岁城镇青年失业率为12.3%，今年4月升到了20%以上。

青年失业率提高，意味着毕业后找工作的难度陡增。

这一代学生三年网课，没有体验到丰富的大学生活，毕业后又直接面对严峻的就业环境。

这些数据意味着什么？

拉动一个国家的经济有三驾马车，即投资、出口和内需。

以上数据对应的，正是投资下滑、出口乏力和内需疲软。

可以把这些现象概括成一个词：缩表，也就是收缩资产负债表。

经济周期的本质并不难理解，用一个简单的模型就能说明。

央行向银行投放更多货币，银行向企业发放贷款，企业扩张生产线并招聘更多工人。

工人收入增加、购买力提升，带动消费增长，消费增长又提高了企业收入，于是企业进一步贷款扩张产能。

这时企业的负债在增加，收入也在增加。

银行获得利息，企业越做越大，居民有了就业和收入，形成正向循环。

社会需求和货币供给同时增加，物价会上涨，这可以定义为通胀。

合理的通胀率并不是坏事，它是经济扩张的表现。

但这个正向循环不会永远持续，因为债务会越滚越大，除非企业收入一直增长，否则无法覆盖本金和利息。

终有一天，企业发现产能过剩，产品卖不动了，而此前扩张时欠下的大笔本金和利息，成了巨大的财务压力。

于是企业做出两个决定：一是停止扩张，先去库存；二是裁员，减少人工成本。

整个经济体开始还债。

银行为了吸引贷款，进一步降低利率，但企业不为所动。

企业裁员使失业率上升，居民收入不稳定、手中没钱，消费随之疲软，企业销量变得更差，只能继续缩减开支、去库存，形成恶性循环。

放到资产负债表里看，企业的负债和收入都在减少，这就是缩表，也可以称为去杠杆、去库存，两者本质上是一回事。

等到企业债务还清、市场竞争格局好转，产品重新变得好卖，企业又开始向银行贷款，准备大干一场，新的景气周期就开启了。

景气周期是加杠杆、举债的过程，衰退周期是去杠杆、还债的过程。

搞懂这个模型，就可以分析我国的情况了。

过去20年，我国处于加杠杆周期，经济发展有两条核心主线：一条是房地产周期带来的繁荣，另一条是2001年加入世贸组织以来出口带来的繁荣。

其中最典型、影响力最大的，是土地财政下的房地产行业。

具体来说，地方政府发行城投债搞基建，还债的收入来源是税收和出让土地使用权；地产商融资拿地，还债的收入来源是卖房；居民贷款买房，靠打工收入还债。

基建和地产行业的扩张又带动了就业。

只要房子一直好卖、房价一直上涨，这套模式就可以正向循环地运行下去。

遗憾的是，目前已经到了还债阶段。

随着人口开始下降，房子出现产能过剩，地产商发现房子卖不动了，但此前步子迈得太大、借债过多，现在无力偿还。

地方政府也很着急，因为地产商没钱拿地，房价一跌，地价也会跟着跌，城投债就可能还不上。

所以房价不能跌，鼓励买房、降低首付、取消户籍限制等政策相继出台。

居民同样焦虑。

房价下跌后，当年首付加贷款共花费300万元的房子，如今全款只需200万元，比自己尚需偿还的贷款还少。

于是有人干脆选择放弃房子，断供。

可以发现，过去20年大家讨论的都是机会，而现在大家讨论的都是还债。

2018年以来，地方政府负债率从19.8%提升到29%；房地产企业负债率从75%提高到80%；中国家庭负债率从30%多增加到60%多。

这一数据存在争议，也有说法认为是从70%多增加到120%多，可能是计算方式不同。

总之可以得出一个结论：各个部门都加不动杠杆了，大家开始减少开支、偿还债务。

苏联经济学家康德拉季耶夫发现，资本主义国家的经济周期约为五十年，前二十多年景气，后二十多年衰退，循环往复，这就是著名的康波周期。

人们常说日本失去了二十年，其实更准确的说法是，日本处于缩表周期中的二十年。

那么周期是无解的吗？

会不会像日本那样不可避免地陷入长期下行？

要解决这个问题，需要让经济重新回到扩表周期。

第一个办法，是由新产业接力房地产，以它的加杠杆行为带动经济增长，用就业增加来抵消房地产去杠杆的负面影响。

什么样的产业体量足够庞大？

答案是一整套全新的工业体系。

第一步，先搭建自给自足的能源底座，即光伏、风电和储能；在此基础上，搭建由电力驱动的工业体系，新能源车产业链就是其中的代表。

如果半导体、航空等产业以及高端制造业都发展起来，就有把握重回扩表周期。

这件事相当紧迫，因为可供操作的窗口期很短。

房价要稳住，近几年不能崩盘；科研必须取得突破，要在地产泡沫破灭之前把其他产业培育起来。

房价还能撑几年，这些产业要发展起来又需要多少年？

此前出现了一线希望，那就是人工智能。

周期这本账翻到这儿，再回头看开头那个问题，答案就清楚多了。

库存确实不少，2023年底待售面积直奔6.81亿平方米，二三线城市的消化周期拖到了20个月以上，可工地照样热闹。

温铁军的话一针见血：房子过剩，是针对居住需求说的，投资需求是另一回事。

有人把房子当股票债券，买来囤着等涨价，或者出租收租。

这些人资金厚实，市场一波动，就进场扫货。

开发商瞧准了这一点，胆子自然大。

再加上地方政府要靠卖地补财政窟窿，土地供应一直没断。

2024年中央设了3000亿元再贷款帮着消化库存，2025年又降准、调低公积金贷款利率，政策一松，开发商就动。

更要紧的是，开发商自己也押着长远。

人口往大城市挤，经济恢复后需求会上来，手里有地才不怕错过机会。

万科、绿地这样的大房企，2024年还联合拿地，躲开高价风险。

说白了，房地产绑着地方债、土地财政和企业贷款，一环扣一环。

不建房，贷款还不上；不卖地，财政缺口补不上。

所以哪怕库存压着，建房的劲头也不容易松下来。

往后怎么走？

政策在发力，企业开始盯着存量消化，优质项目接着推，二三线城市靠优惠拉刚需。

老百姓关心房价，开发商盯着市场，政府管着大局，供需平衡才是关键。

温铁军的提醒挺实在：别光看表面，多想想背后的动机。