上海
今年小阳春，部分城市表现比较出色。
少数城市像北京、上海房价已经连续三四个月止跌小涨了。
但着眼全国，绝大部分城市房价还在持续下跌。
如果从 2021 年夏天房价转跌算起，到目前为止，已经是连续下跌接近五年了。
其中部分低等级城市，包含中西部和东北地区的房价已经下跌六七年了。
全国主要城市的房价总跌幅
也就是拿当前的房价水平相比每个城市的历史高点的跌幅。
提示一下，不同城市的历史高点，具体时点是不一样的。
比如最早见顶的环京地区的廊坊，它的房价是在 2017 年 6 月份见顶的。
而少数城市的房价见顶时间比较晚，比如像北京、上海、杭州、成都，它们的房价见顶是在 2022 年四季度到2023 年第一季度。
我们重点来看一张图，来比较一下截止到当前不同城市的累计房价跌幅。
全国最大跌幅是廊坊，累计下跌71%。
第二大跌幅是南通，累计下跌60%。
武汉排名第三，累计下跌57%。
另外，下跌超过50%的城市还有广东的惠州、东莞，安徽的芜湖，浙江的温州，江苏的徐州，厦门、郑州、南京。
房价跌幅较大的城市有什么特征？
第一个特征：处于大都市的周边，也可以说是都市圈的外围地区。
比如廊坊是北京都市圈的外围地区，南通是上海都市圈的外围地区。
惠州、东莞是深圳都市圈的外围地区，芜湖则属于合肥都市圈的外围地区。
在楼市高潮期的时候，一些著名都市圈的房价涨幅特别大，吸引了很多投资者，而且都市圈中心区往往实行限购，房价也比较高。
很多外地人没有房票，也买不起中心区的高价房，就跑到外围地区去投资一些总价比较低、不限购的房子。
这个外围地区一般离中心区有多远呢？
一般规律是，以大都市中心为原点，半径大约在 30 公里到 60 公里左右。
廊坊、惠州、东莞、南通、芜湖，基本都在这个距离范围内。
房价泡沫破灭之后，这类地区跌幅比较大，核心原因是投资客多，而这个区域的自住客偏少，所以很容易在楼市上升期房价涨幅大、炒作猛。
一旦见顶回落，就转为房价大跌、楼市降温快，这就是楼市中高收益对应高风险的一类资产。
还有一类城市房价跌幅也较大，就是部分中心城市，基本上都属于二线，甚至强二线城市。
比如武汉、郑州、南京，这些都是大都市，城市基本面也不算很差。
但在 2015 年到 2021 年，有些中心城市扩张特别快，规划和修建了很多郊区新城、新区，而产业和人口导入跟不上，无法填补城市扩张后的资源缺口。
一旦房地产市场见顶回落，城市扩张过程中，远郊区建的很多房子突然就没人买了。
因为这些新兴板块本来就没有聚集足够的产业和人口，房子很快无人接盘，供量远大于需求量；尤其是投资客离场后，房价很容易大跌。
房价跌幅相对小的城市
跌幅最小的城市是成都，房价累计下跌21%；
其次是上海，房价累计下跌24%；
还有几个城市房价跌幅在 30% 左右。
而北京、深圳、杭州、长沙、太原、西宁这几个城市，又可以分为两类：
一类是城市能级比较高的，像上海、深圳、成都、杭州；
另一类城市能级没那么高，但很有特色。
长沙跌幅比较小，因为楼市上行期，长沙房价也没有暴涨。
本地人对投资炒房没兴趣，所以长沙房价长期保持在低位，房价收入比在全国二线城市中最低；而且长沙对外地人的吸附能力较强，2025 年人口增速接近1%，排名全国前五。
太原，虽是省会，但人口规模较小，也是资源大市，煤炭等资源非常丰富。
西宁是青海的省会，城市体量不大。
青海牧区有不少富裕牧民，他们喜欢在西宁买房，也倾向于让孩子在西宁读书生活，因此西宁市场规模不大、相对封闭，房价波动较小。
通过本期分析，希望各地的老铁们能够了解自己所在城市的房价波动特征。
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