二手房价连续两周回升！深圳“金九”迎开门红，涨价业主增多

9月初的深圳，房地产市场正迎来一波久违的活跃行情。8月28日，房地产市场出台楼市政策（市场俗称“828新政”），推出房贷期限延长、推行现房优先销售等一系列系统性改革，新政落地十余天，相关利好正逐渐在交易终端显现威力。

南都湾财社记者注意到，叠加暑期结束后的“金九”旺季效应，深圳购房者的置业节奏明显加快，中介门店的咨询量与签约量双双上扬。结合多家机构的数据与市场一线反馈，当前深圳新房与二手房市场均迎来了阶段性的活跃，业主挂牌预期、买家决策速度以及开发商的推盘策略都在产生变化。

交易活跃度明显提升，选择涨价业主增多

在政策利好与季节性因素的双重驱动下，9月首周深圳楼市迎来活跃开局。

据深圳市房地产中介协会统计，9月1日-6日全口径录得量为1062套，环比增长5.8%；其中二手住宅录得983套，环比增长9.2%。从区域来看，龙岗区以259套居全市首位，福田区（243套）、罗湖区（207套）和南山区（201套）紧随其后。

全网的网签录得数据呈现正向反馈的同时，政策落地后的市场反应也迅速在终端数据中显现。

乐有家研究中心数据显示，9月首周（8月31日-9月6日）其门店二手房签约量环比上涨超33%，看房量环比上涨超18%；其中9月6日的单日签约量创下了自今年5月以来的最高值。新房市场方面，上周乐有家门店的一手签约量达到7月以来的高点，看房量环比上涨近三成。

深圳贝壳研究院监测显示，9月1-6日贝壳深圳合作门店二手房签约量较8月同期增长20%，与去年同期相比增长17%。

活跃不仅体现在绝对数量上，更体现在决策速度上。乐有家数据显示，2026年9月1日至8日，深圳二手房带看成交转化率为4.87%，较8月的4.48%上升0.39个百分点，目前为近一年的新高。这是一个值得注意的信号——自2026年以来，该指标基本维持在4%以上的区间震荡，如今已触及近一年来的高点，意味着购房者在观望后的签约动作正在提速。

市场的热度给了部分业主重新评估资产价值的底气。“近期上调房产挂牌价的业主明显变多，不少业主觉得未来新房供应减少，二手房会变得吃香。”深圳贝壳研究院发布数据显示，对比8月22—23日周末，8月29—30日周末新增客量增长6.5%，咨询量增长3.2%，业主敢涨价、看房客在增加。

“业主心态正从此前的‘普遍让价’转向局部‘试探性调涨’，调跌比例已回归二季度平均水平，市场情绪出现阶段性修复。”乐有家研究中心数据显示，2026年8月，深圳执行过调价动作的二手房业主中，选择调涨的占比升至31.4%，较上月高出6个百分点；调跌占比则较7月的高位明显回落。

而在价格方面，乐有家研究中心监测显示，8.28新政落地后，当周（8.24-8.30）房价开始出现回升，持续2周，累计涨幅3%，趋势向好。上周二手成交均价已回到7月底水平。

新政修复购房预期，置业需求得到释放

那么9月开局市场活跃度的提升背后，是什么在推动？

深圳贝壳研究院院长肖小平分析，近期成交升温，是政策利好与季节性因素共同驱动的结果：一方面，“828新政”出台，进一步修复购房者预期，降低置业门槛和月供压力，推动部分前期处于观望状态的需求加快入市；另一方面，9月历来是楼市销售旺季，暑期结束后，居民看房、置业节奏回归常态，前期积累的购房需求迎来集中释放。

值得一提的是，在“828新政”的工具箱中，将房贷最长年限由30年延伸至40年无疑是最受购房者们瞩目的条款之一。南都湾财社记者了解到，新政发布后，深圳市场的经纪人们频繁接到两类咨询：一类是正准备入市的新买家，另一类则是肩负着月供、试图通过拉长周期来缓解眼下现金流压力的老业主。“贷款期限拉长能直接压低刚需家庭的月供压力，但会显著增加总利息成本，更适合收入处于上升周期的刚需群体。”肖小平分析指出。

手握100万现金的李明（化名）便对此有着自己的判断。观望两年后，他近期重新回到了看房的队伍中。他告诉南都湾财社记者，促使他入市的动因并非信贷的展期，而是家庭的实际居住需求以及对市场价格止跌企稳的判断。

面对40年房贷的选项，李明显得颇为克制。他没有选择用最低首付去撬动最高杠杆，相反，他希望将首付比例提高至50%。“我不想承担更多的利息，我需要的是在力所能及的范围内买房。”

而对于置换群体，尽快出手的意愿依然强烈。卖家王康（化名）刚刚卖掉了一套2021年购入的新房。该房源在今年6月挂牌，8月即顺利售出。李先生表示，成交价与房产证原价持平，虽然账面上亏损了约100万利息和30万装修费，但房子售出后现金流变得充裕，月供压力大幅减轻。他强调在卖房过程中坚持了自己的心理底价，“不听中介那么多套路，可以卖就卖”。

业内：市场逐步企稳是基准情形

“828新政”不仅涉及信贷层面的调整，更对开发供给端的销售规则进行了重塑。

据了解，新政推行预售项目主体结构封顶才可开售，且新房按揭放款节点延后至竣工备案完成之后。从制度层面看，这终结了购房者“先还贷、后收房”的历史，将烂尾和货不对板的风险大幅降低。

规则的改变立刻在销售一线转化为真金白银的业绩。以深铁珑境云赋项目为例，新政落地后该项目集中开盘，迅速揽金超10亿元。另有开发商将“2028年底精装交付，预计2028年中才开始还贷”作为核心卖点，直接击中了购房者对资金安全性的诉求。乐有家联合多方举办的“龙岗安家易”活动中，首个周末新房项目上客量便环比激增一倍。

“‘828新政’的本质是把购房风险从居民端移回房企端，改变了房地产开发行业的游戏规则，属于长效机制的调整，效果需要中长期时间检验以及观察。”第一太平戴维斯华南区董事总经理吴睿告诉南都湾财社记者，短期来看，特别是9月市场，对居民端购房的政策红利不会立刻兑现大量成交，目前市场逐步企稳是基准情形，但稳的是“核心城市的量”和“核心资产价格”，不是全国房价普涨。

值得一提的是，中指研究院数据显示，上月北京、上海相继出台楼市优化政策后，两地新房、二手房成交均保持一定活跃度，刚需与改善客群的咨询热度有所提升。8月北京二手商品住宅成交1.4万套，同比增长3.9%；上海二手商品房成交2.3万套，同比增长16.3%。这也让市场对深圳是否会跟进出台相关楼市宽松政策充满了期待。

不过整体来看，京沪楼市更多呈现出“成交保持活跃、供需关系边际改善”的修复态势，房价仍处于调整通道，新房库存规模仍处相对高位，市场修复的持续性仍有待观察。对于深圳市场后续走势，业内普遍认为，随着政策利好进一步传导，叠加“金九银十”传统旺季的需求持续释放，9月深圳楼市成交热度有望进一步提升。同时市场也存在对后续配套政策的预期，若有更多优化政策落地，或将进一步释放合理住房需求。

采写：南都·湾财社记者 孙阳