广东
在售楼部，你问销售价格，销售很可能反问你“能付几成”——
首付越高，折扣越大；全款，单价最便宜。
譬如深圳，一套总价600万的单位，如果买家可以多付两成首付，就能省下12万。
这不是可能会发生的事，而是正在上演的真实案例。这波“按首付定价”的新玩法，正在深圳、广州和其他城市同时上演。
01
全新价格分级体系
首付说了算
8.28新政把期房按揭放款挪到竣工备案之后，开发商回款被拉长，项目自然把“早到账”作为最重要的定价因素。
于是，新盘定价策略随之发生巨变——
第一，深圳不是一两个盘在玩“根据首付比例定价格”，而是成为趋势。
龙湖观萃苑9月16日取证，是深圳首个把“首付层级”直接写进房价的新盘，基础折扣99×98×95，再按首付比例分梯：
25%-39%额外95折，40%-59%叠99折，60%以上再叠99折。
同样一套400万的单位，首付25%和首付60%，总价能差出约25万！
同一片区的振业天境云玺9月加推，阶梯是按揭≦4成约93折、4-6成约92.5折、6-8成约92折、8-9成约91.5折、全款约91折。
龙华深铁珑境·云赋9月5日开盘，全款比综合价再减1个点，最终可以打到85.8折左右。
连国企盘都把“全款额外让1个点”写进折扣体系，说明这不是极个别房企在试水，而是市场普遍在向“首付越高，折扣越大”靠拢。
第二，从口头到白纸黑字。
过去，这类优惠多在案场一对一谈，口径不一，现在已经有项目敢大大方方写进认购书上，例如广州能建天誉府，就是按揭99折，一次性97折。
第三，从单盘到多城。
不要以为，这种玩法只存在于广深楼市，北京也已经跟上了。
前段时间开盘的瑜海法颂，直接挂出按首付比例分级的折扣表：25%以下约95折、25%约94折、40%约92折、50%约91折、60%约89折、70%约88折、80%约87折、全款约86折，高低首付单价差8到10个点！
综合网上报道以及路边社的消息，不少国央企楼盘都在跟进这套分级体系，“高首付多折扣”从深圳某个盘，慢慢扩散成了多城同款。
02
利弊掰开看
对谁更划算？
先说利。
首付比例越高，折扣越大，代表买家能省下的钱就越多。一套几百万的房子，哪怕只差一两个点，那也是实打实便宜了好几万。
对开发商来说，把回款效率做成定价标尺，让定价更精细，是他们积极应对新政的方法之一，只要保证信息透明以及规则公平，也是无可厚非的事。
再说弊。
假设买家为了折扣选择全款买房，按照前面说的案例，600万一次性付清，能省12万房款；但用同一笔钱，按照年化利率2-3%进行理财，一年也能收益12-18万。
况且，买理财还比较灵活，万一家里有事需要应急，也能提取出来。把所有资金 all in 一套房子上，家庭抗风险的能力无疑是变弱了。
关键是，当折扣向高首付买家倾斜时，低首付买家有可能要变相吃亏。
同等房源，后者要比前者多花几万，甚至十几万——这不是涨价，是折扣重新分配带来的隐性成本，而且还落在最缺钱的购房者头上。
对于手里资金有限，只能低首付上车的买家来说，议价空间正在变小。
这算不算是“看人下菜”呢？
另外，不能排除有部分买家为了追高折扣，脑袋一热，放弃原本总价更低、更适合自己的好项目。
所以，不要小看这套新的玩法，TA可不是简单的营销策略，而是关于定价权的重塑。
过去二十年，一套房卖多少钱，往往由“房子本身”决定，跟“你怎么付”没关系。
现在，这条规矩变了。首付成数，第一次成了独立的价格变量。同样一套房，25%首付和全款，单价能差出好几个点。
事实上，随着现房销售落地以及深化，回款效率定价一定会越来越普遍。
作为买家，要不要接受这套玩法，是不是“全款买房最便宜”，则要看每个人的具体情况：
第一类，手头现金充裕，心水项目是现房/准现房的买家。
这类人，加首付真省。尤其全款买现房，折扣落袋、风险可控，大胆加。高首付，就是你跟开发商谈价的筹码。
第二类，相较于首付，更在意月供压力的买家。
首付越高，利息越少，月供越低，在自己可承受范围内增加首付比例，没毛病。
第三类，做生意的或者首付东拼西凑的购房者。
千万别硬凑首付，榨干全家的流动性，去追那几个点的折扣，杠杆就是你的缓冲垫。
第四类，有投资习惯的买家。
别只看折后价，要算资金效率，同样一笔钱，全款能省几万，但是占用全部本金；贷款留出部分资金，做点稳健理财，长期获利未必比不上全款省的钱以及房贷利息。
说到底，全款的人，拿实力换实惠；贷款的人，拿杠杆换余地。
没有谁更高贵，只有谁更合适。理清楚这套新算法，做到心里有数，比多抢点折扣，更值钱。
最后，我们收到风——广州现房销售的细则，在这两天就会正式出台，内容跟北京的差不多：
1️⃣时间节点：8月28日后新出让住宅地块优先现房销售，老地块按原规则。
2️⃣现房条件：须完成房屋首次登记、区住建部门备案，房源无抵押、查封。
3️⃣定金机制：拿施工许可证后可签定金合同，定金不超总价1%，房企违约购房者可解约。
4️⃣ 资金问题：预售须封顶、资金全额监管；土地出让金可分期缴纳。
你们认为，广州现房销售细则将为市场带来哪些影响？能否有效促进接下来黄金周的成交？
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