楼市：北上广深“十一”大反攻？

长假七天，中介的电动车跑断了电，鞋底子磨得比推销员的嘴皮子还薄。购房者揣着计算器在沙盘前算贴息能省几万块，那认真劲儿，像在算P2P能不能保本。

这不是开发商在冲业绩，这是一场反攻——北上广深的楼市反攻。

各位主子好，每周一叨，理性开炮，我是叨主周一叨。

8月28日，现房销售靴子落地；9月29日，首套房贷贴息1个百分点官宣。两道金牌一前一后，时间卡得比春晚零点钟声还准，正好砸在国庆长假的门槛上。

而正如你所料的不想料的那样，央广财经官媒直接下场，给十一的热度定了音。

四座城，四种姿势。

北京：远郊刚需先跪了

9月北京新建商品住宅成交4557套，环比涨了52.31%。这个数字放在十年前叫"惨淡"，放在今年，叫"开门红"。

标准降了，惊喜就多了。

大兴某项目，假期日均到访超100组，七天成交40多套。房山一套110万的70平现房，贴息能省5万块；顺义一套85万的小户型，贴息能省3.6万。

五万块是什么概念？小半年的积蓄，孩子两年的奶粉钱，一辆代步车的首付，也是一套房子总价的4.5%。

就这4.5%，撬动了刚需盘的咨询量和到访量，齐刷刷涨了近50%。你说刚需是真刚需还是假刚需？

购房者周女士认购了一套80平的房子，公积金贷款额度提了，月供少了，最关键的是2028年3月才开始还贷，6月就交房。这一年多的时间差，她不用一边还房贷一边交房租。最打动刚需的从来不是"涨了多少"，而是"能不能少遭点罪"。

总价150万以内的房源在北京存量不多，大多挤在远郊。北京这轮行情，客观讲，就是贴息把远郊刚需给撬起来了。城里的房子他们本来也买不起，正好借坡下驴。

上海：市中心的人往乡下搬

上海的故事，是另一种黑色幽默。

9月28日上海发布现房销售实施意见，叠加"以旧换新"购房补贴。国庆假期，宝山某楼盘销售人均一天接待6组以上，客户量比节前多了近30%。

来的不是刚毕业的年轻人，是拖家带口的中年人。一家三口甚至三代组团看房，对比周期短了，下定速度快了。手里攥着市中心老房子的卖房款，眼睛盯着外环边交通方便、配套齐全的改善盘。

从内环搬到外环，从中环搬到郊环，美其名曰"改善"。

成交主力两头站：一头是核心城区的优质房源，有钱人该买还买；一头是外环附近的刚需和改善盘，普通人该搬还搬。中间的，不上不下。

叨主认为，"市中心老房换外环改善房"的置换链条转起来了。以旧换新补贴不是给刚需的，是给那些想换又舍不得换的人，一个台阶，一个体面的说法。

毕竟，谁愿意承认自己是被市中心挤出去的呢？没人愿意。所以以旧换新补贴给了他们一个体面的理由：

这不是挤出去，是改善。

广州：供需两旺，两头都演

广州的国庆，最热闹，也最像演的。

海珠某楼盘，假期来访总量突破800组，日均比普通周末翻了一倍。洽谈区坐不下，营业时间直接延长到晚上九点半。

新房火，二手房也没闲着。越秀一家中介门店，平时日均带看三四组，假期干到了七八组，直接翻番。

9月30日广州才出台现房销售实施意见，动作不算最快，但架不住政策叠得多。首套贴息、卖旧买新补贴、现房销售，三管齐下，赶在国庆前全部就位。政策到位了，姿势总得摆一摆。

开发商也懂事，高品质房源集中往外推。长假给了看房的时间，政策给了入市的理由，供需两端一碰头，热度就上来了。

一句话解释广州的逻辑：该来的都来了，该看的都去看了，买不买不重要，先热起来再说。

深圳：外地客杀回来了

深圳的戏，最有戏剧性。

光明、宝安多个楼盘，假期来访量比平日涨30%，日均接近140批。宝安一个项目，10月1日到4日成交35套，金额超1.4亿。

购房者马女士买了婚房，看了一年多终于下手。40年贷款对比30年，月供少三千多块。三千块，够养一台车，够给孩子报兴趣班，够一家人下好几次馆子，也够你多还十年贷。

新房之外，二手房更猛。

非核心区域限购放宽了，非深户不用社保不用个税，能买两套。外地游客趁着假期来深圳，顺便就把房看了、签了。

外地客户有个特点：决策周期短，下手快。不像本地购房者要反复对比、跟家人商量，外地客看好了就签，干脆利落。

也可能是因为，他们还没吃过深圳的亏。

数据说话：9月深圳二手房成交均价52818元/㎡，环比涨2.5%；议价率9.3%，创今年次低值，卖家不肯让价了。国庆前5日贝壳深圳门店签约量同比涨23%；光明区30多家门店10月1日到4日销售额环比涨200%；9月一二手住宅合计网签7049套，环比涨2.7%。

深圳这轮行情，是本地改善加外地投资双轮驱动。限购一松，闸门就开了。至于是活水进来了，还是又一批人赶上了夜班车的末座，得等下一个周期才知道。

四座城市，四种表情。

北京是刚需的欢呼，上海是置换的奔走，广州是供需的握手，深圳是外地人的入场。

没有普涨，没有狂欢，有的只是政策精准滴灌之后，该动的那部分人，动了。

每个人都在等一个属于自己的信号。信号来了，有人动身，有人还在等下一个。

楼市不是判断题，是选择题。你选什么时候上车，选哪一班车，选坐到哪一站。

这个国庆，有人已经选好了。至于选得对不对：

历史会打分，但历史从不负责退票。

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