低总价二手房成交量持续走高

2026.10.27

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作者 |第一财经 孙梦凡

封图 |AI生成

房贷贴息政策的效果正在显现。

近日，财政部金融司有关负责人表示，房贷贴息政策落地平稳、成效初显。这段时间不少家庭看房购房、办理贷款，普遍认为贴息政策实打实减轻了月供负担。

部分城市也出现“刚需盘”加速成交的情况。在北京，有业主为了加速成交，有意将卡在政策线上的房源，调至150万元内以加速成交；中介人士也表示，近期门店有享受到贴息政策的成交案例。

业内专家表示，随着房贷贴息政策深入落地，核心城市中心区的老旧小二手房、外围的新房和二手房，都将受益于贴息政策，这类型房源过去价格跌幅比较大，新政后有望在成交量上提振活跃度。

低总价房源关注度升温

今年9月29日，财政部会同中国人民银行、金融监管总局印发《关于实施居民购房贷款贴息政策的通知》，对住房建筑面积小于120平米、总价150万元以下的首套房，实施贷款贴息政策。

新政出台近一个月时间，实际效果如何？

10月23日，财政部金融司有关负责人在发布会上表示，居民购房贷款贴息政策是中央财政首次针对商业性个人住房贷款实施贴息，也是财政金融协同工具在住房领域保障和改善民生的有益探索与实践。

从运行情况看，该政策落地平稳、成效初显。根据经办银行反映，这段时间不少家庭看房购房、办理贷款，普遍认为贴息政策实打实减轻了月供负担，在日常开销、子女教育等方面也更有余地。

在一线城市，虽然总价在150万元内的房源占比较二三线城市低，但市场仍然激起一定波澜。

北京市房山区一位房产中介告诉记者，门店所在片区有一些总价150万左右的房源，贴息政策出台后，购房者对房贷相关咨询升温，近期有享受到贴息政策的成交案例，业主在价格端也有所“让利”。

从成交占比看，低总价房源依然是北京二手房成交的“主力军”。

据中指研究院数据，今年前三季度，北京200万元以下二手房成交占比为51.3%，较去年全年提升3.1个百分点；从面积段看，同样存在向小户型集中的趋势，前三季度90平方米以下的二手房成交占比为62.5%。十月份低总价房源的成交占比，还有待后续观察。

广深市场的反应更为明显。乐有家研究中心数据显示，10月深圳二手房成交中，300万元以内房源占比升至32.3%、创年内新高，且连续第5个月上涨，近3个月更是持续走高——8月31.0%、9月31.7%、10月32.3%，刚需客群入场节奏持续加快。

“10月1日起，房贷贴息新政落地，叠加房贷期限延至长40年，低总价房源月供门槛进一步下降，带动刚需加速入市。”该研究中心表示。

广州方面，据普睿数智广佛区域数据，房贷贴息新政发布后，二手房市场立即进入上升通道，周度成交量、看房人数、新增挂牌量连续上涨。10月12日～10月18日广州看房人数达20593人次，为近三月次高位；同期全市二手成交2220套，为近三月最高点。

据该机构监测，截至9月，全市二手房挂牌总量约136820套，其中满足“120平方米以下、150万以内”的房源有47326套，占比34.6%。也就是说，全市每3套挂牌房源中有1套有机会享受贴息。

从区域分布看，增城、番禺、花都三大外围区占据半壁江山，占全市受益房源的48.3%。房源共同特点是总价门槛低、供应量大、刚需承接力强，其中增城套均总价87.5万元，远低于全市平均水平。

买卖双方价格再博弈

因本次贴息有总价150万元以下的条件，部分卡在门槛附近的房源，正进行新一轮价格博弈。

以北京房山某挂牌均价在2.7万元/平方米的小区为例，该小区其中一套房源十月初挂牌价为165万元，中介称目前仍然有议价空间，“业主着急拿到这笔房款，价格都可以谈，近期看房人数也较多。”

另一丰台区挂牌均价在4.4万元/平方米的小区，有小户型房源9月份挂牌时价格为165万元，10月5日降至158万元，10月14日又降至152万元，目前业主明确还有4万元的议价空间。

深圳方面，乐有家研究中心表示，市场延续“中低总价主导”格局，刚需盘持续走量，是近期签约主力。低总价房源处于“以价换量”阶段，议价空间维持在10%以上，业主让价换成交的意愿仍然明显。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，10月截至20日，乐有家深圳门店二手成交均价从9月的5.83万/平方米降至5.71万/平方米，楼龄超20年老房成交占比走高至43.6%，这类房源恰恰就是150万总价段的主力标的。低总价房源成交权重抬升，拉低了大盘均价。

广州方面，李宇嘉表示，贴息落地后，增城、花都等部分原本卡在155万～170 万元的房源，业主主动下调底价进入150万元内，以匹配买家的贴息资格、加速成交。另外，有部分广深外围的新房，此前总价不在150万元以内，但为了促销，开发商也主动进行“让利”。

不过，从近期整体盘面看，一线城市的二手房价格依然有支撑。

国家统计局数据显示，9月份，一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。其中，上海以0.5%涨幅领跑，北京、广州环比微涨0.1%，深圳上涨0.2%。上海二手房价同比上涨0.8%，成为全国首个二手房价同比上涨的城市。

有上海业内人士表示，目前当地200万元以内的二手房，本身已经很便宜了，基本是一口价，业主最多降几千元“意思一下”，不少房源都是从更高价格跌下来的，业主已经比较“肉痛”。从政策角度看，房贷贴息是“组合拳”的一部分，应从多角度看待刚需需求的释放。

一线城市“银十”可期

多重因素催化下，业内认为一线城市楼市“银十”或可期待。

中指研究院表示，今年前三季度，北京二手住宅网签137229套，同比增长5.1%，成交规模为2022年以来同期最高；上海二手住宅网签191563套，同比增长15.5%。

京沪市场受需求端政策带动，市场保持活跃。进入10月，二手房市场活跃度延续：截至10月20日，北京二手住宅、上海二手商品房分别成交7029套、14174套，同比增长25.9%、37.9%。

成交持续放量的同时，二手房挂牌量也延续下降态势。

根据中指监测，2026年9月末，北京二手房存量挂牌11.8万套，环比下降1.1%，同比下降15.7%；上海存量挂牌8.4万套，环比下降1.2%，同比下降23.8%。

该机构认为，前三季度京沪二手房市场中，刚需仍是成交基本盘，改善性需求出现边际恢复，市场供给压力有所缓和。展望四季度，居民购房贷款贴息政策落地，有望对符合条件的首套住房需求形成一定支撑，预计京沪二手房成交仍具备一定活跃度。

上海中原地产表示，上海此前二手房市场走强存在多重支撑：政策红利加持，城市基本面扎实、人口吸附能力强。随着政策落地，刚需上车门槛明显降低，低总价房源供给充足，将进一步激活入市需求。

展望后市，随着上海8.28细则落地，市场确定性增强，将助力购房者快速决策；叠加房贷贴息政策落地，利好低总价二手刚需房源。当前刚改新房热销，二手房单日成交频频刷新，置换腾挪空间充足，市场交易结构持续优化，新房投放节奏加快。

李宇嘉表示，随着贴息政策继续深入落地，部分一线城市中心区老旧小的二手房、外围新房和二手房，都将继续受益于贴息政策，这类房源过去价格跌幅比较大，出售难度大，新政有助于促进业主换房需求，从而在量上提振活跃度，并进一步带动价格稳定。

微信编辑| 苏小

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