起拍价158万！淮北258亩地3.97亿挂出

10月27日，淮北市自然资源和规划局发布淮自然资规告字〔2026〕14号公告：相山区龙山路南两宗地挂牌，合计257.65亩、起价3.97亿元。两宗地亩单价157.72万与151.96万元，只差3.79%；但把容积率算进去，楼面价一个是1971.58元/㎡、一个是1267.31元/㎡，差出55.6%。更惊人的是纵向对照——八年前，同一片区的长山路东、跃进河南地块，成交亩单价302万元、楼面价3322.34元/㎡、溢价率47.87%。

NO.1｜壹

亩单价相差无几，楼面成本为何差出五成

25号：龙山路南、跃进河西，96.88亩纯住宅，容积率1.0—1.2，密度≤30%、绿地率≥35%，起价15280万元，工期不超过12个月。
按1.2计容约7.75万㎡、约705套；折算157.72万元/亩、地面价2365.89元/㎡、楼面价1971.58元/㎡。

26号：龙山路南、长山路东，商业40.00亩（容积率≤2.7、绿地率≥25%）＋住宅120.77亩（容积率1.0—1.5、绿地率≥35%），合计160.77亩，起价24430万元，工期24个月。
折算综合亩单价151.96万元、综合地面价2279.28元/㎡；总建面约19.28万㎡，综合楼面价1267.31元/㎡。两宗住宅总建面约19.83万㎡、约1803套。

亩单价只差5.76万元，楼面价却差55.6%——差别只在容积率。
25号只给1.2，26号住宅给1.5且捆绑40亩高强度商业。因公告未拆分用途价格，26号住宅真实成本视商业估值落在1200—1520元/㎡，但无论怎么拆，25号单位成本都更高。政府用近乎一致的亩单价锁定土地收益，再用容积率定制产品：25号做纯低密，26号做中高层加商业。

放进淮北的价格坐标系更完整。
市局2026年二季度地价监测：全市住宅地面地价水平值4197元/㎡、楼面地价2079元/㎡。25号地面价2365.89元/㎡，仅为全市住宅地面均值的56.4%。

八年前那块地是最好的刻度。
2018年12月，淮国土挂（2018）62号——长山路东、跃进河南，171.31亩，市建投以51740万元竞得，折合302.0万元/亩、楼面价3322.34元/㎡、溢价率47.87%，后建成"运河相城院子"（建面约43万㎡、投资约14亿元），紧邻隋唐运河古镇与南湖。八年，同板块亩单价从302万降到起拍152—158万，楼面价从3322元降到1971元，均近乎腰斩。

对照房价有压力：市住建局数据显示，2026年1—9月全市新建商品住房销售均价5943元/㎡（同比降5.82%），房地产开发投资同比减少36.4%。25号楼面价对应地房比33.2%，26号住宅部分约25.6%。规则上，最小加价幅度仅10万元，单次涨幅只有0.04%—0.07%；保证金均为起价20%，逾期不签合同没收成交价20%定金；明确"交房即办证"。

NO.2｜贰

相山片区与"一带双城三青山"的空间答案

其一，两宗地都在西城区的相山片区。
规划明确中心城区形成"一带双城三青山"结构——"一带"中心生态湖廊，"双城"西城区与东城区，"三青山"相山、泉山、龙脊山；六大功能片区中相山片区属西城区，本次两宗地正在其中。

其二，绿地率≥35%对应"国家园林城市"。
城市性质六条明确列着"国家园林城市"，中心城区构建"一带一环四楔"生态网络与"四主六次"通风廊道，总体城市设计结构为"一带双城三青山，六湖九河十八湾"，特色主题"精致淮北，水墨相城"。绿地率≥35%、密度≤30%，是把"城在山中、湖在城中"写进了出让指标。

其三，商住混合对应两类规划分区。
规划将中心城区城镇发展区细分为居住生活区、商业商务区等。26号一宗之内同时承载两种功能：40亩商业容积率2.7、密度40%，120.77亩住宅容积率仅1.5、绿地率35%——高强度商业与低密住宅在同一宗地里完成分工。

其四，三条控制线决定必须"好地好用"。
规划划定到2035年耕地保有量不少于245.66万亩、永久基本农田不少于217.41万亩、生态保护红线不少于33.89平方千米、城镇开发边界不高于292.47平方千米；并要求"由外延扩张向内涵提升转变"、坚持"亩均论英雄"与"标准地"制度。25号12个月建完7.75万㎡的工期，正是集约导向下的硬约束。
而第九章部署的"全面推进相濉一体化"，则是最大的外部变量。

NO.3｜叁

畛策观点

畛策研究认为：淮北这两宗257.65亩土地最值得被记住的，不是3.97亿元的起拍总价，而是"亩单价只差3.79%、楼面价却差55.6%"与"八年从302万元/亩降到158万元/亩"这两组数字——前者说明政府已用近乎统一的亩单价锁定土地收益、改由容积率定制产品，把竞争从"谁出价高"变成"谁做得好"；后者是资源型城市土地价值回归最直白的刻度，起拍价几乎只有八年前同板块成交价的一半。真正的胜负手已经清晰：25号楼面价1971.58元/㎡、地房比33.2%，在住房均价5943元/㎡、开发投资同比下降36.4%的市场里并不宽松，12个月工期更是硬约束；而相濉一体化与绿色转型能否兑现为人口与就业，决定了这1803套房子能卖给谁。对企业而言，跟着"一带双城三青山"走、跟着城南南湖板块走，是淮北唯一确定的选筹逻辑；对城市而言，当"精致淮北、水墨相城"变成龙山路南容积率1.2、绿地率35%的一宗土地，淮北才算把"绿色转型发展示范城市"写进了自己的生活空间。