新政落地后上海土拍迎来“首考”！这两宗地块透露出哪些新信号？

828全国房地产新政、928上海实施细则落地之后，上海首个按照全新规则公告出让的土地批次——今年第十一批次土拍信息，日前对外公布。本批次推出两宗商品住宅用地，分别为浦东杨思20Da‑03地块、宝山南大智慧城84‑13地块，均属于“小而精”的优质宅地。两幅住宅地块总面积近5公顷，起始总价超过41亿元。

两宗精品宅地各具特色 瞄准改善居住需求

本次入市的两宗地块，分别聚焦成熟核心改善、低密品质改善，精准填补板块住房供给缺口。

宝山南大智慧城84‑13地块坐落于宝山南大智慧城核心区，是上海五大重点转型区域、宝山“北转型”的核心板块。地块土地面积30635.78平方米，容积率仅1.36，建筑限高36米，是板块内十分稀缺的低密居住用地，区别于周边普遍为2.5容积率的高层产品，具备打造高品质低密改善社区的先天条件。

该地块南接公共绿地，北临走马塘水岸公园，坐拥蓝绿交织的生态资源，住宅属性纯粹，无商办配比，可打造庭院绿化、抬板住区，还可配建图书馆、运动综合馆等公共空间。南大智慧城作为科创主阵地，已经集聚2100余家注册企业，宇树科技、科大讯飞等科创龙头落地，未来规划产业人口、居住人口各7.5万人，大量科创人才催生品质居住需求。

交通上，地块距15号线南大路站步行约1.5公里，快速路网通达人民广场；丰翔路站TOD宝山万象汇预计2027年开业，周边汇集全龄教育资源，仁济医院宝山分院近在咫尺。当前南大板块新房以高层为主，板块新房去化周期仅5.2个月，去化率高达95%，但是区域低密改善新房供给不足，不少本地改善客群向外溢出。该地块入市，将补齐南大低密改善产品空白，助力片区职住平衡发展。

浦东新区杨思社区20Da‑03地块，地处金色中环发展带新杨思片区，属于浦东主城区，规划定位为微型中央活动区。地块用地面积18959平方米，容积率2.5，计容建面约4.74万平方米，地块形态规整，配套设置文化活动室、日间照料中心、健身点等社区服务设施，适合打造高品质改善住宅社区。

地块轨交出行优势突出，距6号线高青路站300余米，邻近6、13号线东明路换乘站，中环、杨高南路构筑快速路网。周边规划九年一贯制学校，明珠小学、杨思中学等基础教育资源环绕；板块内高青路TOD综合体正在推进，规划15万平方米商业体、3.5万平方米中央公园，补齐南中环商业短板，东方医院南院、仁济东院等三甲医疗资源可便捷抵达。

新杨思紧邻前滩、世博商务区，联动张江科学城，是高端产业人口外溢置业的核心承接板块。近年来板块新房呈现供不应求态势，2026年板块成交面积已达到新增供应的两倍，新房成交均价攀升至12.2万元/㎡，代表性楼盘去化率接近100%，高品质改善房源供给紧张。地块面向前滩、张江科创白领与本地置换家庭，项目落地将完善区域住房结构，实现产业人才就地安居，赋能产城融合发展。

从地块特征来看，两宗地块体量适中，不追求大规模出让，践行上海“优储精供”土地供应导向，分别针对科创人才、中环改善家庭两大主流客群，补足区域改善型住房短板。

土拍规则全面更新 平衡房企风险与市场监管

“本批次所有地块销售条件、资金监管、缴款节奏全部执行上海928细则新规。”上海联城房地产评估咨询有限公司钱诗洁解读，出让文件并未强制两宗地块实施现房销售，保留预售通道，但设置更高预售门槛，项目需要完成主体结构封顶方可申请预售；同时实行项目资金全过程监管，直至项目竣工验收完成后解除监管，对房企现金流管理提出更高要求。

新规同步优化土地价款缴款安排：土地合同签订后5日内缴纳20%定金，30日内累计支付50%土地款，剩余50%土地出让金可在一年内无息缴清，分期缴款政策有效缓解企业短期资金支出压力。

规则变化之下，房企拿地投资逻辑正在发生转变，未来企业会更加重视风险管控，优先选择区位优越、规模总价适中、开发周期可控的地块。本次挂牌两宗地块确定性强，高度适配新政之后房企的拿地偏好。

上海市自然资源调查利用研究院副院长范华表示，上海土地市场整体保持平稳趋暖向好。9月28日上海落实国家房地产新政细则出台之后，上海深化“规储供用”一体化机制，推行“优储精供”，综合地块区位、配套、体量、去化前景，兼顾房企资金投入、回款周期与市场销售预期，筛选核心地段、配套完善、规模适度、指标优化的精品宅地稳慎推向市场，用具备稀缺性、确定性、差异化的住宅用地，迎接新政落地后的首轮市场检验，以此稳定市场预期，激发行业活力。

据悉，上海今年第十一批次土地出让将于本月30日举行。业内专家指出，第十一批次土拍的市场反馈，也将为后续上海土地供应节奏、地块指标设置提供重要参考，在稳地价、稳预期前提下，持续推动上海房地产市场平稳健康发展。

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