杭州连发控规调整：商改住、学改住、工改住……

近期，杭州发布多条控规调整公示，涉及多种用地性质的变更：

“商改住”、“学改住”、“工改住”。

最近几年，上海、深圳、杭州等大城市的核心区域的一些地块纷纷进行控规调整，出现了一股“商改住”的热潮。

据浙报传媒地产研究院统计，2025年杭州就有23则公示包含“商改住”内容，因此新增住宅建面约103.7万㎡。

今年杭州依然有不少“商改住”地块，这些地块大多位于城市核心区域且分布较为集中，调整后原有的商业商务功能多数消失或部分消失，普遍下调容积率、降低建筑密度、提升绿化率等。

一方面是商业办公市场饱和，写字楼空置率居高不下，另一方面是核心区域对住宅用地仍有需求，这是大量土地“商改住”的重要缘由。

这些地块通过“商改住”、“学改住”、“工改住”改出了大量成熟住宅用地，大大缓解了多个板块的住宅用地需求，当然同时也意味着这些板块的商务商业用地相应减少。

而且住宅用地价值更高，相对商业用地土地收益明显提高，可以为财政带来可观收入。

此外，由于城市规划一般时间较长，随着城市化推进，部分控规已经不符合实际需求，将部分区域的商业、产业用地变更为商住或纯住宅用地，也调整了部分公建配套，如云谷医院近期进行公示、富阳富春东单元1宗宅地新增一所幼儿园等，符合改善职住平衡、优化人居环境的理念。

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8月杭州推多宗“商改住”地块

8月6日，萧山区钱江世纪城奥体旁一宗地块（世纪城核心单元XS010304-07地块）进行“商改住”公示，1宗商业/商务金融用地调整为住宅用地，用地面积约2.22万㎡，容积率2.5，新增住宅建面约5.55万㎡。

地块紧挨杭州奥体中心和博览中心，直线距离地铁6号线博览中心站约700米。

钱江世纪城商改住地块

图源：浙报传媒地产研究院

就在两个月前，同板块还有一宗地块（世纪城核心单元XS010305-31地块）进行了“商改住”。该地块同样是将商业/商务金融用地调整为住宅用地，用地面积约2.67万㎡，容积率2.5，新增住宅建面约6.68万㎡。地块南面与奥体印象城毗邻，距离在建地铁15号线合丰站约400米。

8月13日，滨江区白马湖旁3宗地块进行了二次调整公示。

3宗住宅用地的用地面积、容积率、形状和区位都进行了调整，其中1宗商住用地变更为纯宅地。调整后，3宗纯宅地合计用地面积约20.64万㎡，容积率分别为1.8、1.5和1.3，总建面约31.96万㎡，相比调整前新增住宅建面约5.48万㎡。

白马湖商改住地块

图源：浙报传媒地产研究院

同时调整了周边公园绿地用地的面积和形状，新增1处文物古迹用地。

地块紧邻白马湖，水系环绕，可见一线湖景，周边自然禀赋优越。

事实上，这3宗地块在4月就已调整过，曾取消1宗商业兼商务金融用地，削减商业商务兼娱乐用地和图书展览用地（中国动漫博物馆），增加1宗文化设施用地，增加了住宅建面约9040㎡。

8月17日，钱塘区金沙湖以西优化合并调整多宗宅地：东侧4宗住宅用地合并为2宗住宅用地，西侧1宗商业用地和2宗住宅用地合并为1宗商住用地。

调整后，合计3宗涉宅地，总用地面积约14.71万㎡，容积率分别为1.8、2.2和1.8，总建面约28.17万㎡，相比调整前新增住宅建面约4.55万㎡。

金沙湖以西商改住地块

图源：浙报传媒地产研究院

最近地块直线距离地铁1号线下沙西站约600米，所在的运金板块占据运河二通道与金沙湖之间区域，往东是金沙湖，往西与九堡、钱江新城二期衔接。

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不止“商改住”

“学改住”“工改住”也不断

“商改住”之外，还有更多类型的用地性质调整，“学改住”、工改住”等形式也在不断涌现。

8月13日，杭州西湖区原浙江财经大学文华校区地块规划调整公示，原校区一拆为二，一部分调整为1宗住宅用地，用地面积约3.29万㎡，容积率2.6，新增建面约8.55万㎡，其余部分仍保留为浙财校区。

这是杭州老文教区极其难得的地块，人们原来普遍认为这片区域的宅地早已绝版。地块直线距离地铁2号线丰潭路站约300米，板块内暂无新房在售，周边靠近在售新房项目滨江传麒府，由高层+叠排组成高低配，目前高层在售均价约9.7万元/㎡。

原浙财学改住地块

图源：浙报传媒地产研究院

2025年10月，位于之江的原浙工大之江校区地块也调整了用地性质，由高等教育用地调整为住宅用地，调整后新增2宗低密宅地，合计用地面积约12.92万㎡，容积率分别为1.04和1.05，新增住宅建面约13.44万㎡。

原浙工大学改住地块

图源：浙报传媒地产研究院

7月，富阳区银湖受降南单元1宗工业兼容商业服务业用地调整为住宅用地，用地面积约2.27万㎡，容积率从2.5降至1.3，建面约2.95万㎡。

今年6月余杭区勾庄1宗工业用地调整为住宅用地，用地面积约3.18万㎡，容积率1.5，建面约4.77万㎡，已于7月30日出让，由保亿以楼面价16137元/㎡竞得。

目前除勾庄保亿地块以外，上述其他几宗地块都尚未挂牌，或将在不久的将来陆续上市出让。

从“商改住”到“学改住”，再到“工改住”，杭州等城市的控规调整既是顺应市场供需变化，也盘活了存量土地资源，为市场注入活力。

但这让一些板块的“最后一宗宅地”变成反复使用的话术，部分板块所谓“绝版的”稀缺性价值的神话屡屡被打破。

目前大部分“商改住”地块集中在核心区域、中高端市场板块，但中高端改善住宅需求并不是无限的，土地管理部门应谨防结构性的供应过剩。

通过变更控规不断挖掘出新的土地资源，理论上，没有哪个城市真的缺地。