1.92万/平，北京城建17亿摘得昌平新城东沙河西宅地！

大家帮2026年北京土地的第36篇推送

今年昌平首个抬板平台住宅地块迎来成交。

9月22日，昌平新城东沙河西岸住宅地块正式迎来土拍。作为昌平老城近年来少有的新增纯居住用地，这宗容积率仅1.87的滨河地块迎来最终成交。

最终，北京城建以17亿元底价将其收入囊中。

至此，北京2026年宅地土拍总计来到36组，成交总金额更新至823.834亿。

2026年北京宅地土拍成交地图

具体的成交信息是↓↓↓

地块名称：昌平区昌平新城东沙河西岸局部地区土地一级开发项目CP00-0902-0008、0009地块；

拿地房企：北京城建；

成交金额：17亿元（底价）；

住宅成交楼面价：1.92万/平。

今年到目前为止，全北京成交的36组住宅用地中，昌平已经占5宗，数量非常客观。今天东沙河西宅地，属于昌平老城区近年来少有的住宅地块出让。

0008、0009地块3D实景图

先看地块位置和周边配套。

环线位置方面，0008、0009地块位于北六环外，具体位于昌平区城北街道、昌平新城老城组团范围。

0008、0009地块周边配套

交通配套方面，地块距离地铁昌平线昌平东关站直线约122米，属于站点周边供地，地铁到西二旗的时间大概在半小时车程，也是昌平临铁盘中地铁站距离第一梯队的存在。

地块西侧紧邻主干路龙水路，向北可快速上北六环，向西衔接昌平老城区。

商业配套方面，地块西侧就是昌平老城区周边汇聚菓岭假日广场、国泰百货（昌平店）、悦荟广场，昌平传统成熟商圈，生活配套即住即享。

医疗方面，昌平区中医医院、昌平区医院为老城核心公立医院。教育方面，地块周边分布前锋学校、昌平二中、昌平城关小学等老城公办校。

生态资源是地块的核心亮点。地块东侧紧邻东沙河河道及白浮泉公园，滨河生态优势突出，在昌平老城范围内较为稀缺。

综合来看，0008、0009地块属于近地铁+滨河生态+老城成熟配套的组合，生活便利性突出。

再来看地块本身。

此次出让的0008、0009地块，为R2二类居住用地，用地面积49262.68平，地上建筑控制规模≤92121.20平。地块容积率为1.87，建筑限高60米，绿地率≥30%。

图源地块规划文件

1.87的容积率，是昌平老城近年来少有的低密住宅指标。60米限高意味着地块可规划7-18层洋房+小高层组合产品，居住舒适度优于周边高层项目。

如果按套均100-110平估算，总房源约850-920套，具备一定规模效应。

此外配建方面，两块住宅用地，各含1800平劳动力安置商业，可结合具体建筑方案统筹布局。

粗算一下，最后0008、0009地块的住宅面积大概是88521.202平。

还有，地块文件还明确提出了居住区设计可通过设置抬板平台的方式，充分利用地上地下立体空间。

文件要求：抬板平台以下的各项居住公共服务设施、市政基础设施、停车、及其门厅走道、垂直交通空间、设备用房等功能，在层高、通透性等满足规划要求的前提下，可视同地下面积，不计入规划条件中的地上建筑规模。

设置抬板平台以下的地上空间可根据社区实际需求，设置经营性空间与非经营性空间。非经营性空间按划拨方式供应，经营性空间视作地下空间出让，并开展后续各项工作。具体以出台的抬板政策为准。

图源地块规划文件

最后看价格方面。

0008、0009地块的挂牌起始总价是17亿元，按照88521.202平的住宅规模计算，住宅起始楼面价约1.92万元/平。

最终，因为底价成交，所以最终成交总价和住宅楼面价定格在17亿元和1.92万/平。

今年3月份，铭嘉地产在白浮泉公园内部拿下的容积率1.01低密宅地，成交楼面价是2.58万/平。

而2023年拿地的首开梧桐山语、建发观堂府，住宅成交楼面价都在2.5万/平左右。

2025年拿地的龙湖恩祥凌雲颂，因为教育和商业用地的捆绑，粗算住宅部分楼面价也在2.4万/平以上。

所以，0008、0009地块的不到2万/平的住宅楼面价，成本要低很多。

0008、0009地块周边新房二手房分布

目前新房成交价方面，梧桐山语现在还有300+套未网签，最新有网签数据的7月份，网签均价是3.46万/平。

建发观堂府也是还有300多套未网签，最新的8月份网签均价达到4.1万/平。

龙湖恩祥凌雲颂，还以400+套房未网签，最新8月份网签均价3.86万/平。

不算铭嘉地产未入市的新项目，**新地块东侧的新房存量到目前还有1000套+。

二手房方面，地块东侧金隅嘉和园，二手房挂牌均价2.9万/平，西侧宁馨苑2.8万/平，北侧果岭小镇3.3万/平。

新地块周边二手房分布

此外，南邵板块招商都会湾二手房挂牌均价4.1万/平，泰禾昌平拾景园达到3.8万/平。

整体来看，板块内项目普遍存在“挂牌价高、实际成交价低”的特征，定价时应以实际网签价为锚。

综合来看，0008、0009地块名义楼面价约1.92万元/㎡，成本端优势明显。客群以昌平本地改善、老城置换为主，同时承接部分昌平线通勤的海淀外溢刚需及改善客户。

最终，北京城建拿下这块昌平老城稀缺的滨河低密宅地，能否在老城更新中做出差异化的改善产品，静待揭晓。

以上。

个人观点 仅供参考